公积金支持政策房引热议 解决资金闲置的另类探讨

      日前，住房公积金监管司司长张其光在该司今年的工作计划中称，今年将抓紧制订住房公积金支持经济适用住房等建设试点方案。据悉，北京、上海等地方政府已经开始着手制定相关方案。但此举却引发热议，很多缴纳住房公积金的人第一反应就是“凭什么用我的公积金建政策房？房子我又买不到”，特别是那些非北京市户口的人，更是质疑连连。

    ■背景

　　政策

      关于利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，住房和城乡建设部有关负责人指出，这有利于完善住房公积金制度，提高住房公积金使用效率，增加住房公积金收益，实现住房公积金保值增值；有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于拓宽保障性住房建设资金来源，加快保障性住房建设，解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。

    对于此政策，亚豪机构总监郭毅认为，一方面补充政策房建设资金的不足，有利于加大加快政策房的供应，对于尽快改善中低收入人群居住条件，平抑整体房价水平起到积极作用；另一方面也能加强沉淀资金的运转效率。

     ■市场观点

     合法性待商议

      协成机构副总经理缪培丹认为，就住房和城乡建设部等7部门联合启动闲置公积金支持保障性住房建设的发文，相关部门还是应该再认真考量。因为《住房公积金管理条例》对其使用范畴早有明文规定，即住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用，从规定上看，公积金具有其特殊性，应专款专用，那么利用闲置公积金支持保障性住房建设显然与规定不符；再者，公积金的所有权者是每个缴纳公积金的个体，公积金管理中心也无权随意动用，那么这部分资金是否用来他用，还应争取缴纳者的意见。

      缪培丹认为，相关部门加大保障性住房建设的用意是好的，问题在于资金来源，使用闲置公积金在目前来看是不合理的，如何拓宽融资渠道，解决政策房的资金缺口，显然不是缴纳公积金的个人或是公积金管理中心应该考虑的问题。相反，对于公积金的使用政策，应该随着市场的变化，做出合理的调整。

     欠缺公平性

      不应该也不能用积存的公积金建设经济适用房。首先：公积金管理中心仅是资金的监管人，无权挪用公积金。而且对于大部分在北京缴纳公积金的外地人及北京不能申请政策房的人群来说。将公积金挪用建设经济适用房明显是不合理的。

      在北京工作的张小姐说：“我在北京工作，也缴纳住房公积金，但是，我的户口并不在北京，按照购买政策房的条件，主要一条就是需要北京市户口，我根本没办法购买政策性住房，可是如果拿我的钱去建房，对我没什么好处，我当然不同意。”记者在采访中了解到，类似这种想法的外地人非常多，基本都是这个反应。

      北京伟嘉安捷投资担保有限公司企业主管吴昊认为，即便每个月都在缴纳住房公积金的北京本地人，也有相当一部分并不符合申请经济适用房的条件，这部分人也无法享受利用公积金闲置资金建成的经济适用房。因此，关于公积金闲置资金的问题还需政府及相关部门慎行。
 

      ■关于公积金

      公积金大量闲置

      截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元。

      据3月22日住房和城乡建设部发布的《2008年全国住房公积金管理情况通报》显示，全国住房公积金缴存余额首次突破了万亿大关。仅从北京地区来看，截至2008年年底，累计归集住房公积金1813.77亿元，提取904.24亿元，余额909.53亿元。同时，截至2008年年底，北京已累计发放住房公积金贷款369507笔，金额851.85亿元，回收金额433.27亿元，余额418.58亿元。

       闲置原因多

       协成机构副总经理缪培丹认为，为什么今年楼市回暖，成交量止跌回升，而公积金的缴存余额却首次突破了万亿大关，这说明目前公积金的使用和管理方面还有很多有待探讨，最主要的一点，是公积金贷款的办理手续繁杂，相比之下，商业贷款的手续更加简便，对于开发商而言，由于审批时间长，客户选择公积金贷款意味着回款速度变慢，所以很多楼盘并不欢迎公积金贷款的客户，售楼人员会劝导客户选择商业贷款；而对购房者来说，公积金的贷款额度虽然上调至80万元，但目前，北京五环沿线的均价都早已过万，以80平方米，均价16000元/平方米计算，总房款128万，首付20%需要贷款102万元，公积金的贷款额度不能满足，客户需要做公积金及商业的组合贷款，手续则更加复杂，所以，贷款额度的限制及手续的繁杂是目前公积金贷款的弊端所在。当人们宁愿选择商贷而放弃公积金贷款时，其缴存余额突破万亿大关也不是什么值得惊讶的事了。

　　解决资金闲置另类探讨

       美联物业市场研究部总监张大伟建议：

      1.公积金贷款贴息。针对公积金额度不够买房的可以申请超出部分由公积金指定的商业银行提供贷款。免受增加的评估，贷款服务等二次贷款增加的费用。

       2.公积金缴存超过1年的部分可以消费。为了维持必要的公积金库存，同时也提高公积金在拉动经济上的作用。对于买车等消费行为可以提供超过一年以外部分的公积金支取。

       3.简化公积金作为房租使用的手续，虽然北京公积金已经可以作为房租使用。但是因为手续复杂：租房人需将完税证明、租房合同及本人身份证交给单位，由单位到公积金中心办理。公积金中心需3个工作日将公积金打入租房人提供的个人账号。

       4.第一套房使用公积金已还贷在3年以上的，如属于改善性购房再次贷款即使未还清贷款也可以选择二套房贷款使用公积金。

      另外，有业内的人士认为，解决公积金的闲置，还可以从以下几个方面入手。

      其一，家庭成员之间可以互取。对于这个问题，记者就曾经遇到过很多读者来电咨询。父母已经买房了，公积金用不着，可是儿子买房钱不够，而且儿子买房不能取父母的公积金，很多人认为这是不合理的，如果家庭成员之间的公积金能够互取，可以解决很多人的购房问题，也能解决资金闲置问题。

       其二，支付首付。目前公积金支付首付的是政策性住房，如果购房人都可以用公积金支付首付，又可以解决很多人的购房问题。很多人买不起房，都是因为首付不够，月供的问题不是很大。这同样会减少资金的大批闲置问题。 
 

　　 ■博客观点

     >>正方

　　 公积金必须支持保障房建设

       中国最初1991年从新加坡借鉴引进住房公积金制度的时候，主要出发点就是为了从单位和职工那里归集住房建设资金，支持个人住房消费只是后来才发掘的功能。住房公积金可以也必须为保障性住房的建设、收购、维修和管理提供（有偿）融资，否则就很可能会失去其立足之地和存在价值。但笔者同时强调，住房公积金对保障性住房建设的支持，需要有足够的法律规范，高度健全的管理监控机制，而且最重要的是，必须是在不损害缴纳人利益的前提下，此外还要有足够的组织制度再造和配套政策体系。搜狐博客 陈杰

       比闲着时的收益大

       目前各级财政的资金主要支持廉租屋，对经济适用房，城市棚户区改造等保障房建设主要依靠银行贷款。住房和城乡建设部提供的数据显示，截至2008年年末,住房公积金缴存余额超过1.2万亿元,其中被闲置资金已经达到数千亿元。公积金安全高效管理确实应该引起各方关注，住房公积金低息出借支持保障性住房建设，将按五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%，即4.25%执行。在未有更好运用该资金许可的情况下，用于保障性住房建设成为不选之选。搜房博客 高原兰

      >>反方

       公积金没有义务带动住房投资

       由公众缴纳的公积金本身是属于政策性的住房储蓄资金，其保值是首要的，增值是次要的。作为所有权属于社会公众个人的资金，根本没有义务来带动住房投资，更没有义务来为宏观经济平稳较快增长承担责任。保障性住房应尽快回归保障本质。只有永远无法获得产权的廉租房才是真正的保障性住房，再加上投放在此领域的公积金能够获得政府承诺的补贴收益，届时或许才具有动员其来支持真正意义保障性住房建设的完备理由。房博客 蒋玉贺

　　有越俎代庖之嫌

       截至2008年底，全国公积金闲置额已达6000亿元，这里头固然有去年楼市不景气的“贡献”，但大头还是来自历年的“沉淀”，这个时候，不进一步降低公积金贷款门槛、简化手续让缴存者更多地用上自己的钱，却以“半财政收入”的方式用这笔钱弥补地方政府保障房建设的短板，就算管理得再严，仍有越俎代庖之嫌，更何况在这笔“投资”中，缴存者不分享收益，只承担风险？