上海2010年房地产政策出台 专家质疑政府执行力

　　12月30日，上海发布《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，其中明确提出明确提出要抑制投资投机性购房，继续支持首次和改善型购房。新浪乐居独家连线沪上知名专家及名博，为网友解读上海明年房地产政策。

　　知名地产评论人蔡为民：政府打击囤地信心很大，希望不是走过场

　　土地出让金是地方政府最大收入来源，地方政府不会去得罪“客户”。从2000年至今，上海出让土地中有50%仍未开发，从中可看出地方政府根本无意打击闲置土地，市场供不应求，房价上涨也就顺理成章。要想解决这种情况有两种方法，第一、严格落实具体法规法则，做到“房价不下来人下来”。第二、加大保障性住房的供给。为保证保障房的供给量，需把保障房的建设与政府官员政绩挂钩。

　　上海这次出台的政策可见是下了很大的决心，但愿这次能够充分执行，不要再走过场。

　　上海政合企业管理有限公司总经理 吴其伦：政策方向正确，关键还是执行

　　增加普通住房的供给，满足自住型客户的需求主要目的是要打击投资以及投资性的炒房这样的行为。因为作为投资性客户会考虑房产投资的成本，所以对于抑制投资还是会起到一定的作用。但是仅仅靠这个政策还是远远不够的，还需要其他相关政策配合比如保障房的及时跟进。这次的政策这几方面都提到了，因此方向是对的，关键还是执行力。

　　中国房地产测评中心副主任 孙斌艺：政策无效，明年开发商仍会变相捂盘

　　对于上海的政策我有以下几方面的看法：一是持续性微调的政策会给市场产生不稳定的预期，长期来看对市场并无好处。可以说，最近十多年来几乎每一两年都会有些调整政策，反而使市场产生了波动较大的现象；二是控制性和紧缩性政策会逆转市场预期，那么会对明年整个上海房地产市场产生较强的负面影响，明年上半年市场前景可能会变差；三是土地利用政策几乎每年都在强调，但并未真正起到实效，估计明年也不会产生什么效果；四是对房地产开发企业经营行为的过度干预只会使社会交易成本提高，开发商会选择其他变通的办法应对，例如捂盘有许多方法，政策执行过程中会有很大的难度，无法迫使开发商加快销售进度。

　　克而瑞上海事业部项目经理 薛建雄：差别化政策不会起效，一刀切才能发挥作用

　　上海此次出台的新政策在严格执行中央促进产业健康发展，支持自住、改善型住房，提高了二套房的认定标准，希望抑制目前投资过热的局面。同时，在加大保障房建设、土地管理、开发商的销售管理方面都提出了新要求，以提高住房保障能力，增加新房供应，打击市场过热中的一些不良行为，有利于提高市场次序。

　　但是，目前房地产业还处于发展期，整个行业制度还不完善、管理还没有能形成系统性。在目前的市场情况下，只有一刀切的政策能起效。类似支持自住、改善需求，抑制投资需求这样的区别性政策难于落地，或是会被市场上的一些变象行为绕开。

　　所以，此次出台的政策在保障性住房和制度管理方面会有所进步，但对投资过热的行为难于起到有效抑制作用。但是之前中央出台的二手房交易营业税2升5年、开发商土地首付款5万等，会对市场造成一定影响。加上季节性因素的影响，明年一季度的楼市将进入低迷盘整期，不过二季度后会重新出现量价齐升的行情。

　　斯盖营销策划高级调研经理 张宏伟：打压投机效果还看执行力

　　上海市促进房地产市场健康发展意见基本上是“国四条”的翻版，但语气和表达上比较缓和。上海市政府基调还是看出来了，“维稳”还是主要目的。同时，通过税费政策，楼市结构性调整也会同步进行。打压房地产是政策的误读，真正打压的是楼市投资投机行为，政府政策对于自住和改善需求还是鼓励态度。

　　但打压楼市投资投机需求的政策的最终效果怎么样，还得看上海市政府的执行力度。

　　上海易居房地产研究院综合研究部研究员 张秀琴：本次政策抑制投机的气氛浓于鼓励自住

　　上海本次出台的政策是对国四条和原有救市政策的回应（明天就是上海八条的实施期限）。具体来看，各方面的优惠政策都有所收紧。继续执行的优惠，如购买90平方米及以下普通住房享受1%的税率这一条，就新增了“首次购买”字眼。“二套房”方面，也更加的严格。抑制投机的气氛浓于鼓励自住。

　　而从二三两条来看，供应不足的问题也得到了很高的关注。增加供应，特别是普通商品住宅的供应应该未来的政府调控市场的一个重要手段。