144平方米，买什么样的房子？
2005年07月20日 15:13
来源：时代商报
上一周，沈阳市地税局下发的《沈阳市个人转让住房有关地方税收政策》对沈阳百姓购房放宽了界限。
对比6月份辽宁省出台的《辽宁省房地产税收管理若干问题的规定》，其中将120平方米划定为在转让中享受税收优惠政策的普通住房标准。这一次沈阳市明确执行了中央赋予地方的20%的浮动权限，将这一界限中的建筑面积、实际成交价格两项指标放宽至144平方米和区域平均房价的1.44倍，也就让更多的老百姓在购房中“不再有后顾之忧”。
那么，144平方米以下，对于老百姓来说，究竟可以选择什么样的房子呢？
按价格算：二环之内房源尚多
计算记者首先算了这样一笔账：沈阳市房产局今年年初公布的统计数字，沈阳市在2004年的平均房价为2851.8元。那么以这个平均价购买144平方米的房子，大约需要41万元，按照目前大多数银行实行的三成房贷政策，这样一套房子的首付款约为12万元，月供不到2000元。这个数字听上去有点“吓人”———普通百姓家庭可以轻松支付2000元月供的并不多。但是，这仅仅是一个上限的计算，实际上，144平方米的面积对于许多家庭，尤其是被认为是目前主流购房群体的家庭来说，不免有些“奢侈”。即便是三口之家，130平方米左右的居住面积也可以完全满足空间、功能、舒适度等方面的要求了。
因此，根据目前主流购房者的选择，大约可以划分出100平方米以下、100—120平方米、120平方米以上三个层次，记者也将这三个层次分布称为需求型购房、经济型购房、舒适型购房。既然沈阳市将个人转让住房的税收优惠政策放宽到144平方米，也就是不仅让初步满足居住需求的需求型购房和经济型购房者可以放心购房，更兼顾到目前一些需要改善居住环境，因此成为舒适型购房人群的利益。
提示记者同时也进行了一次小规模的调查，发现在购房总价方面，急需解决住房问题的人大都可以接受25万元以下的房子，而希望能够改善居住环境或有其他需求的人们也能够接受35万—40万元的房屋总价。如果我们按照这样的价格计算就会发现：25万元购买100平方米的房子，单价不能超过2500元；购买80平方米的房子，单价不能超过3100元。换作是40万元的总价，购买130平方米的房子，单价不能超过3000元；购买120平方米的房子，单价不能超过1330元；购买110平方米左右的房子，则单价可以放宽到3600元的标准。
对比目前沈阳市各区域的房屋供应，可以满足这些要求的项目并不少，尤其是在城北三台子、下坎子、塔湾区域中；城西铁西新区保工街以西、沈辽路沿线；城东二环线附近、东陵区域中、方家栏、长青等区域；浑南东部大学城附近，都有可以选择的房子。
总的说来，目前可供选择的房产项目中，仍然有相当一部分是在单价和面积上接近和符合普通住宅界限的，而且这些地区距离城市中心区并不远，交通和配套也较方便。
按户型算：可以选到“小康住宅”
前几年，国家在制定小康生活标准的同时，也就小康住宅发展进行了标准性的划定：户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全。如果我们有经济能力购买家庭住房的话，“人均一间房”的小康标准又是否能够达到呢？
计算近两年来，沈阳市的房地产行业发展中将户型设计摆在了一个相当重要的位置上。可以说，各家开发商都将户型设计作为产品设计规划中一个相当重要的环节，针对产品定位，设计功能齐全、设施完备的户型，在空间分布、面积分布、功能分布上也有了许多可圈可点的地方。按照目前比较主流的设计，一室一厅的户型多在50平方米以下，90平方米以下即可设计两室一厅一卫的户型，110平方米可以进行三室两厅一卫的设计，而125平方米以上，即可以作出相当不错的三室两厅两卫的户型。从这一点可以看出，144平方米对于户型来说是一个相当宽松的界限，甚至在一些楼盘中，可以看到一些“顶层送阁楼”的房子，不但销售面积没有超过144平方米，实际使用空间还可以达到四室三厅两卫，几乎是“别墅级”标准了！
随着消费观念的进步，我们也可以感受到，居住并不是越大越好，而是以方便、舒适为标准。因此对于两口之家来说，不论是单独居住的老人还是刚刚成家的年轻人，两室一厅的户型已经成为首选。一些35岁左右人们因为已经有了孩子，并且孩子正处在成长阶段，在未来的十余年中仍然需要和父母生活在一起，因此三室两厅的户型才能满足他们的要求。这样看，144平方米以下的户型，完全可以让家庭达到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”的小康标准。
提示当然，记者在采访中也发现，为了满足购房者更加实际的要求，开发商已经开始在项目中增加一些“小面积、多空间”的户型。比如在100平方米左右的总面积中，设计三室两厅的户型等等。在南方许多城市，由于对于居住中采光和通风要求不多，许多户型都可以在更小面积中实现，框架结构的房子户型设计更加方便，甚至可能出现90平方米的三室户型。当然，北方人相对喜欢更加宽敞的空间感觉，因此开发商仍然需要多下工夫在户型的设计方面。
另外还有一点值得注意，有数据显示，多层建筑进深不大于12米、高层建筑进深不大于15米，可以设计出科学合理的户型。按照144平方米的上限标准，高层住宅15米的进深，则对应大约不足10米的宽度。如果再扣除墙体的厚度，可能有些户型房间不能十分宽敞，而且大进深不利于房间采光。因此，144平方米以下的科学户型仍然需要以多层住宅为主，一些采取短支剪力墙结构的小高层户型也可以达到，但是在高层户型设计中相对比较困难。
比较投资：144平方米以下价值可观
虽然沈阳市目前的购房大军中，纯粹的投资者并不多，但是作为家庭固定资产的房屋，投资已经成为其固定属性之一。所以，在购房过程中，同时考虑房屋的投资价值和升值潜力，是现代家庭理财观念中的重要环节。那么，144平方米的界限是否同时适应投资购房群体的需求呢？
计算按照政策规定，非普通住宅在2年之内转让时，需要向卖房者征收全额营业税，按照综合税率标准为总房价的5.55%，其中营业税5%，附加税0.55%，税率标准以交易房产契证中注明的总价格为准。目前这个标准将适用于2005年6月1日以后转让交易的房屋。
我们可以简单地计算一下：假设一套非普通住宅的总价为30万元，那么在转入年之内时，卖房者需要在其他交易必须的费用之外，另行交纳300000*5.55%=16650元。如果这套住房的面积是100平方米，与普通住宅相比，则相当于每平方米多交纳166.5元的费用。按照目前大多数房产项目已经发生的增值速度计算，这个比例已经超过了房屋可能升值空间的一半。因此，购买和投资非普通住宅，对于希望在房产投资中进行短线炒作的人来说，是至关重要的。
提示既然有了这样的计算结果，是不是面积超过144平方米的非普通住宅就没有投资价值了呢？当然不是这样。从国际惯例来说，个人进行房地产投资通常都是长线操作，也就是说投资者看中的是房地产项目在未来5年甚至更长时间里的增值潜力，尤其是物业增值潜力。因此，我们应该看到的是，在国家以房屋总价作为征税标准，却又将面积作为优惠政策的界限前提下，选择面积在144平方米以下，但是各方面综合素质较高、总价略高的房屋进行投资反而可以适度规避风险。
另外，大多数投资者在新政频出的时局下，选择了“以房养房”的投资策略。那么从某种角度上来说，144平方米的征税界限对这种策略的影响相当有限。如果房屋用于出租，则地段、人群、配套三大要素至关重要。从租房人群结构分析，异地读书、打工的年轻一族大都不需要面积太大的房子，两室一厅、一室一厅应该是他们的主流需求。对于较大面积的房屋来说，租赁的主要对象可能是一些大公司中的高级员工，他们一方面是异地工作，另一方面在公司享受较高的住房补贴标准，因此愿意享受更高的居住环境，外企员工尤其较多。但是同时，他们对房屋的综合素质要求较高，不仅是室内的装修和设备齐全，对社区环境、物业管理等方面也有要求。因此，在购买较大户型进行投资时，更应该对社区的综合环境进行详细考察。
对比6月份辽宁省出台的《辽宁省房地产税收管理若干问题的规定》，其中将120平方米划定为在转让中享受税收优惠政策的普通住房标准。这一次沈阳市明确执行了中央赋予地方的20%的浮动权限，将这一界限中的建筑面积、实际成交价格两项指标放宽至144平方米和区域平均房价的1.44倍，也就让更多的老百姓在购房中“不再有后顾之忧”。
那么，144平方米以下，对于老百姓来说，究竟可以选择什么样的房子呢？
按价格算：二环之内房源尚多
计算记者首先算了这样一笔账：沈阳市房产局今年年初公布的统计数字，沈阳市在2004年的平均房价为2851.8元。那么以这个平均价购买144平方米的房子，大约需要41万元，按照目前大多数银行实行的三成房贷政策，这样一套房子的首付款约为12万元，月供不到2000元。这个数字听上去有点“吓人”———普通百姓家庭可以轻松支付2000元月供的并不多。但是，这仅仅是一个上限的计算，实际上，144平方米的面积对于许多家庭，尤其是被认为是目前主流购房群体的家庭来说，不免有些“奢侈”。即便是三口之家，130平方米左右的居住面积也可以完全满足空间、功能、舒适度等方面的要求了。
因此，根据目前主流购房者的选择，大约可以划分出100平方米以下、100—120平方米、120平方米以上三个层次，记者也将这三个层次分布称为需求型购房、经济型购房、舒适型购房。既然沈阳市将个人转让住房的税收优惠政策放宽到144平方米，也就是不仅让初步满足居住需求的需求型购房和经济型购房者可以放心购房，更兼顾到目前一些需要改善居住环境，因此成为舒适型购房人群的利益。
提示记者同时也进行了一次小规模的调查，发现在购房总价方面，急需解决住房问题的人大都可以接受25万元以下的房子，而希望能够改善居住环境或有其他需求的人们也能够接受35万—40万元的房屋总价。如果我们按照这样的价格计算就会发现：25万元购买100平方米的房子，单价不能超过2500元；购买80平方米的房子，单价不能超过3100元。换作是40万元的总价，购买130平方米的房子，单价不能超过3000元；购买120平方米的房子，单价不能超过1330元；购买110平方米左右的房子，则单价可以放宽到3600元的标准。
对比目前沈阳市各区域的房屋供应，可以满足这些要求的项目并不少，尤其是在城北三台子、下坎子、塔湾区域中；城西铁西新区保工街以西、沈辽路沿线；城东二环线附近、东陵区域中、方家栏、长青等区域；浑南东部大学城附近，都有可以选择的房子。
总的说来，目前可供选择的房产项目中，仍然有相当一部分是在单价和面积上接近和符合普通住宅界限的，而且这些地区距离城市中心区并不远，交通和配套也较方便。
按户型算：可以选到“小康住宅”
前几年，国家在制定小康生活标准的同时，也就小康住宅发展进行了标准性的划定：户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全。如果我们有经济能力购买家庭住房的话，“人均一间房”的小康标准又是否能够达到呢？
计算近两年来，沈阳市的房地产行业发展中将户型设计摆在了一个相当重要的位置上。可以说，各家开发商都将户型设计作为产品设计规划中一个相当重要的环节，针对产品定位，设计功能齐全、设施完备的户型，在空间分布、面积分布、功能分布上也有了许多可圈可点的地方。按照目前比较主流的设计，一室一厅的户型多在50平方米以下，90平方米以下即可设计两室一厅一卫的户型，110平方米可以进行三室两厅一卫的设计，而125平方米以上，即可以作出相当不错的三室两厅两卫的户型。从这一点可以看出，144平方米对于户型来说是一个相当宽松的界限，甚至在一些楼盘中，可以看到一些“顶层送阁楼”的房子，不但销售面积没有超过144平方米，实际使用空间还可以达到四室三厅两卫，几乎是“别墅级”标准了！
随着消费观念的进步，我们也可以感受到，居住并不是越大越好，而是以方便、舒适为标准。因此对于两口之家来说，不论是单独居住的老人还是刚刚成家的年轻人，两室一厅的户型已经成为首选。一些35岁左右人们因为已经有了孩子，并且孩子正处在成长阶段，在未来的十余年中仍然需要和父母生活在一起，因此三室两厅的户型才能满足他们的要求。这样看，144平方米以下的户型，完全可以让家庭达到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”的小康标准。
提示当然，记者在采访中也发现，为了满足购房者更加实际的要求，开发商已经开始在项目中增加一些“小面积、多空间”的户型。比如在100平方米左右的总面积中，设计三室两厅的户型等等。在南方许多城市，由于对于居住中采光和通风要求不多，许多户型都可以在更小面积中实现，框架结构的房子户型设计更加方便，甚至可能出现90平方米的三室户型。当然，北方人相对喜欢更加宽敞的空间感觉，因此开发商仍然需要多下工夫在户型的设计方面。
另外还有一点值得注意，有数据显示，多层建筑进深不大于12米、高层建筑进深不大于15米，可以设计出科学合理的户型。按照144平方米的上限标准，高层住宅15米的进深，则对应大约不足10米的宽度。如果再扣除墙体的厚度，可能有些户型房间不能十分宽敞，而且大进深不利于房间采光。因此，144平方米以下的科学户型仍然需要以多层住宅为主，一些采取短支剪力墙结构的小高层户型也可以达到，但是在高层户型设计中相对比较困难。
比较投资：144平方米以下价值可观
虽然沈阳市目前的购房大军中，纯粹的投资者并不多，但是作为家庭固定资产的房屋，投资已经成为其固定属性之一。所以，在购房过程中，同时考虑房屋的投资价值和升值潜力，是现代家庭理财观念中的重要环节。那么，144平方米的界限是否同时适应投资购房群体的需求呢？
计算按照政策规定，非普通住宅在2年之内转让时，需要向卖房者征收全额营业税，按照综合税率标准为总房价的5.55%，其中营业税5%，附加税0.55%，税率标准以交易房产契证中注明的总价格为准。目前这个标准将适用于2005年6月1日以后转让交易的房屋。
我们可以简单地计算一下：假设一套非普通住宅的总价为30万元，那么在转入年之内时，卖房者需要在其他交易必须的费用之外，另行交纳300000*5.55%=16650元。如果这套住房的面积是100平方米，与普通住宅相比，则相当于每平方米多交纳166.5元的费用。按照目前大多数房产项目已经发生的增值速度计算，这个比例已经超过了房屋可能升值空间的一半。因此，购买和投资非普通住宅，对于希望在房产投资中进行短线炒作的人来说，是至关重要的。
提示既然有了这样的计算结果，是不是面积超过144平方米的非普通住宅就没有投资价值了呢？当然不是这样。从国际惯例来说，个人进行房地产投资通常都是长线操作，也就是说投资者看中的是房地产项目在未来5年甚至更长时间里的增值潜力，尤其是物业增值潜力。因此，我们应该看到的是，在国家以房屋总价作为征税标准，却又将面积作为优惠政策的界限前提下，选择面积在144平方米以下，但是各方面综合素质较高、总价略高的房屋进行投资反而可以适度规避风险。
另外，大多数投资者在新政频出的时局下，选择了“以房养房”的投资策略。那么从某种角度上来说，144平方米的征税界限对这种策略的影响相当有限。如果房屋用于出租，则地段、人群、配套三大要素至关重要。从租房人群结构分析，异地读书、打工的年轻一族大都不需要面积太大的房子，两室一厅、一室一厅应该是他们的主流需求。对于较大面积的房屋来说，租赁的主要对象可能是一些大公司中的高级员工，他们一方面是异地工作，另一方面在公司享受较高的住房补贴标准，因此愿意享受更高的居住环境，外企员工尤其较多。但是同时，他们对房屋的综合素质要求较高，不仅是室内的装修和设备齐全，对社区环境、物业管理等方面也有要求。因此，在购买较大户型进行投资时，更应该对社区的综合环境进行详细考察。
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