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房屋承租人对所承租的房屋有优先购买权

2006年03月10日 15:45    来源:嘉兴日报


  案例:
  某服装市场有一幢大楼(为一张房产证),作了简单分割后,出租给20个客户经营服装。2005年,该大楼的房东田先生欲将大楼转让,征询了部分承租人的意见。这些承租人表示无力购买,愿意继续租赁。后田先生将大楼作价300万元转让给了章先生。章先生在田先生与这些承租人租赁期满后(房屋买卖过户半年后),与各承租人商量提高租金,承租人不同意,有10位承租人作为共同原告起诉,主张对整幢大楼2000平方米享有共同的优先购买权。
    
  分析:
    一、法律规定:
    国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权”、“房屋承租人的优先购买权应在接到通知后的3个月内行使”。
    《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
    二、承租人享有权利范围:
    如本案所示一幢大厦分成几十个摊位,分别租给不同的承租户,当大厦出卖时,各个承租户是否可以对整个大厦主张优先购买权?应该说各个承租户对整个大厦并无优先购买权。
    理由如下:
    1、现代社会中,多层、高层建筑的出现,使得房屋的所有权关系复杂化,已不同于传统意义上的针对其所承租的只存在单独所有权的建筑物。
    2、各分散的承租户只能对其所承租的某个能形成专有权的区域主张优先购买权。只有当该专有区域单独出卖时,方能针对该专有区域主张优先购买权。
    3、整幢大厦是一个不可分割的整体,个别承租户不能对整幢大厦主张优先购买权;而且各承租户也不能共同主张对整幢大厦的优先购买权。
    最后法院驳回了10名承租人的诉讼请求。
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