隐患多多 以未成年人名义购房须谨慎
在当今房地产购买的热潮中，越来越多的未成年人成为房产证上的主人。在杭州，这种现象也是屡见不鲜，并且呈现逐步上升的趋势。据统计资料显示，1997年以未成年人名义购房的成交量仅为14宗，到约2000年成交量达到了184宗，到2003年更是达到了445宗。但资深业内人士和法律专家一致提醒，以未成年人名义购买房产必须保持谨慎。
未成年人购房的n个理由
在我们的实践中发现，未成年人购房主要有几大方面的原因。其中重要的一点是为规避相关税费。
很多人为规避可能开征的遗产税而选择了在房产证上写子女的名字。目前世界上有一百多个国家开征了遗产税，我国虽然还没有开征遗产税，但有关部门却一直在研究起草遗产税暂行条例。遗产税税率通常设计为累进制，越是富户实际的税赋越高。美国遗产税的最高税率是55％，起征点是60万美元。不少市民担心一旦开征遗产税，税率过高，自己辛苦一辈子买下的房子，继承到孩子手上时会大打折扣。因此，尽管不乏专业人士认为，遗产税的起征点将设置得比较高，普通市民的房子可能不在征收范围之内，但很多人还是抱着宁可信其有，不可信其无的观点，从防患于未然的角度，让孩子成为房子的主人，以此来规避可能开征的遗产税。
另外，许多人也是为了规避房产转移税费。如果父母是房屋所有权人，将来就必然要牵扯到房屋产权过户等一系列问题，这不仅要办理手续，而且还要交纳交易手续费、契税等其他税费。如果直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。
第二个重要原因是出于父母为子女提供更多生活保障的想法。中华民族五千年的历史形成了自己独特的传统文化，孩子是每个家庭的中心，尽己所能地为子女提供一切保障，让其生活得幸福，是所有父母最大的心愿。在经济能力允许的情况下，让子女拥有其名下的独立房产也是父母的骄傲。在这种情况下，以子女名义购房自然是顺理成章的事。
而这也能为孩子提供更多、更好的入学机会。目前，我国普及的九年制义务教育是采取就近入学的政策，如果户籍所在地区域内有理想的学校，孩子可就近直接入学，否则很有可能根本没有进入该校就读的机会。因此，学区房成了最炙手可热的房产，不少父母都把学区房作为首选。
随着社会变革和人们观念的变化，婚姻生活的不稳定也使一些父母选择以子女名义购房。随着婚姻财产纠纷案件的逐渐增多，有的夫妻对未来婚姻前景信心不足，为避免因婚姻不稳定而导致孩子生活缺乏保障，许多父母选择了以孩子名义购房。
需说明的隐患
以未成年人名义购房，说明了“幕后业主”们对房产权属观念及经济行为前瞻意识的提高，但他们大多数人在做出为自己未成年子女购房办证决定时，对购房中容易产生的问题以及日后可能出现的纠纷并未仔细思考，大多缺乏考虑或者估计不足。
首先必须说明的是，以未成年人的名义购房，这就意味着父母不再具有该房产的随意处置权。
作为未成年人的法定监护人，父母的职责是：担任被监护人的法律代理人，代理被监护人进行民事活动、实施法律行为；保护被监护人的人身、财产及合法权益。除为被监护人的利益外，不得处理该财产。
换句话说，父母作为监护人，具有代理处置权，但不能随意处置未成年人的财产。在2000年就有这样一个案例：张先生和他未成年的女儿，在一房产公司买了一套商品房。2001年1月，他同意向银行提供该房产作为抵押物，为某公司贷款的50万元作担保，并办理了抵押登记手续。后来，该公司到期没有按约还款，于是银行向法院提起诉讼，要求处分抵押房产清偿贷款。法院一审二审确立在判该公司还款的同时，驳回了银行处分抵押物、实现抵押权的诉讼请求。导致这一结果的重要原因是，张先生在这一过程中违反了《民法通则》第18条———关于监护人“除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产”的规定，侵害了未成年人的合法权益。《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责，或者侵害被监护的未成年人合法权益的，应依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人合法权益，对其造成财产损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。也就是说，如果不有利于未成年人合法权益，父母处置房产的行为，不但会侵犯孩子的合法权益，还要承担相应的赔偿责任。
而换个角度去思考的话，为未成年人购房置业，并不一定能保证父母对子女健康成长的期盼，如果子女长大后，倚仗产权在握而对父母不孝，父母也是无能为力。另外，巨额财产对未成年人的负面影响也值得思考。社会学界人士认为，在孩子还未成年时就给他如此庞大的财产，对孩子的发展会有哪些负面影响是一个必须慎重考虑的问题。
管理部门的努力
虽说以未成年人名义购房的初衷，对大多数父母来说，是为了给孩子今后的生活提供更多的保障，但从为孩子购房办证到孩子成年为止，这中间有相当长的一段时间。由于未来的不可预知性，在此期间，或许会有这样或那样的因素导致父母不得不处置未成年子女名下的房产。处置未成年人名下房产，不仅涉及交易双方，在办理交易过程中还要涉及诸多相关部门，因此十分有必要了解产权登记机关在具体操作中的相关规定。
杭州市房管部门在登记过程中采取了以下几个方面的措施：
一是根据民法通则第十二条规定，未成年人属于无民事能力或限制民事能力人。因此，对于以未成年人名义进行产权登记的，应当由其法定的监护人代理，产权登记机关要求提供对未成年人具有合法监护资格的相关证明文件，并且在购房合同及房地产登记部门颁发的房地产权证上，不但记载房屋所有权人（即未成年人的姓名），而且记载未成年人法定代理人的姓名，但法定代理人并不因此享有房屋所有权。
二是在办理涉及未成年人按揭购房登记时也有详细规定。为了更加有效地保护交易双方的合法权益，尤其是未成年人的合法权益，产权部门在办理涉及未成年人按揭购房（包括预购商品房和存量房）登记时，要求抵押人声明其明知该房产属无民事行为能力人、限制民事行为能力人所有或共有，以后因此引发的纠纷概由双方当事人自行负责（该书面声明由产权登记部门在其申请登记时提供样稿，由抵押权人填写并签章）。
三是涉及未成年人的房产办理转移、抵押等登记手续时的规定。产权登记部门在日常工作中严格遵循“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房产（包括个人所有及与他人共有)的处置都从严控制，除用于抚养或教育等为其利益外，监护人一般不得处分其房产”的原则。如因无民事行为能力人、限制民事行为能力人的抚养、教育、医疗等受益行为的问题，其监护人确需要通过转让、抵押等处置房产的，要求其书面说明该行为的理由、所得款项的具体用途，并对上述说明办理公证手续。同时由受让人、抵押权人书面声明其明知该房产属于无民事行为能力、限制民事行为能力人所有，以后因此而引发的纠纷概由转让或抵押的有关当事人自行负责。在提供上述证明文件后，登记部门还需以严格审查，个案处理。
另外，在未成年人或精神病人等无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房产登记中，如其父母作为法定监护人的，除父母其中一方死亡或司法文书中确定只有一方监护外，在登记时均由其父母双方共同代理处置，一方不得擅自代理处置。
这项工作还需要加强和法院、公证等相关部门的联系，达成共识。房产转让行为中，涉及办理公证手续、在处置过程中涉及法院的认定等等，为了保证产权登记的规范性、合法性，与相关部门的沟通与合作就尤为重要。
房屋所有权证是所有权人拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一凭证，它并不仅仅代表一笔财富，更重要的是其所代表的各种权益。因此，它的重要性毋庸置疑。未成年人购房办证，父母应当三思而后行。