认购预约：是抢占“先机”还是落入“陷阱”？

　　福州的楼市存在一种普遍现象，开发商在获取商品房预售许可证之前搞一些营销、促销活动，通过预约登记、发放认筹卡、收取“诚意金”等行为吸引一批客户，使之获得所谓的优先认购权。

    然而，楼市的跌宕起伏、房价的不断高启，使这些准客户们发出惊呼：认购预约，是抢占“先机”还是落入“陷阱”？

    登记客户：一年前的预约　一年后的噩梦

    近日，认购预约了同一楼盘的3位购房者来到记者办公室，诉说了他们噩梦般的购房遭遇。

    据他们介绍，2004年11月，一开发商在福州市住交会上推出一个濒临闽江的楼盘。2005年5月，该开发商在一家五星级酒店举行了楼盘推介会，采取电脑摇号预约登记方式，确定预约客户的购房顺位，同一套房子有几位预约者，当第一顺位预约者放弃认购权时第二顺位才补上，以此类推。每位预约者与开发商签订了“认购预约单”，并按不同顺位交纳1万至3万元不等的“诚意金”，开发商一举融资上千万元。当时，该楼盘销售人员口头宣称了一个大致楼价，高层每平方米4000至4200元，直到当年11月，多家媒体报道的都是这个价位，所以许多预约者认为，这就是与开发商约定的销售价格，也是他们的心理预期价格。

    三位购房者均表示，推介会之后，开发商以各种理由延迟开盘时间，时至今日，一年多过去了，该楼盘临江的三幢还没有开盘销售。今年4月，互联网上出现了一些帖子，对该开发商的行为提出质疑，并风传该开发商要“提价”。从5月1日起，愤怒的预约购房者多次找开发商讨说法。在谈判中开发商表示，因楼盘营建成本增加，价格要调整，每平方米可能要上调1000多元。“这样，等了一年多，如果还要购买，我将多支付20万元，因为我预约的那一套面积180平方米。”黄先生沮丧地说。5月21日，数十名购房者发起了一个签名活动，目前他们的抗争还在继续。

    开发商：从未向登记客户承诺销售价格

    对于登记客户提出的种种质疑，该楼盘的开发商向记者提供了一份书面材料作为回应。其要点是：

    一、 开发商从未向公众或登记客户承诺过销售价格。楼盘在正式销售前进行营销推广是业界的普遍做法。媒体披露的楼盘信息及对价格的预测，与开发商无关，不是开发商的意思表示。开发商还反问：如果房价下跌，开发商要求登记客户以媒体当时预测的价格签约，客户会接受吗？　

    二、 登记客户取得的仅仅是优先购买权。通过摇号确定购房顺位，每一套房子都有若干个顺位的客户，后顺位的客户只有在前顺位客户未能接受开盘价格，放弃登记时才有可能成为订约客户，这也从另一个角度证明了客户知道房价在登记时尚未确定的事实。预先登记并不涉及对客户销售的承诺，登记客户取得的仅仅是优先购买权。

    三、 各种原因导致预售证的取得晚于预期，开发商无捂盘或推延开盘的故意。收取客户预约登记“诚意金”是业内普遍做法，随时可以退还。

    专家律师：违规操作不受法律保护

    对于购房者与开发商的争议，福州市房管局一位人士明确表示，我国商品房预售许可制度的设立，带有融资性质，但按照国家有关规定，在获取预售许可证之前，不能有任何销售行为。因此，该案例中的“诚意金”是不能收的，收钱行为就是违规销售、变相销售。

    福州宽达律师事务所张圣林律师认为，违法违规销售，不受法律保护。具体到该案例，从登记客户与开发商已有的约定看，由于同一商品房有多人认购，且认购内容并未约定购房价格等基本条款，双方的约定存在极大的不确定性，不具有预约合同的法律效力。客户想按媒体公布价格购房，达不到目的，只能要求开发商返还原先交的“诚意金”，承担缔约过失赔偿责任。目前双方闹成这个样子，可谓“双输”，开发商声誉、形象受影响，客户也处境尴尬。

    张律师认为，针对当前房地产销售市场较为混乱的局面，政府有关部门应切实担负起监管职责，严格依法行政，使开发商违规行为承担违法成本。