弄懂四个问题，应对逾期交房

　　律师信箱：yjglawyer@yahoo.com.cn

　　逾期交房是当前房地产市场上屡见不鲜的现象，也是购房人投诉较多的问题。虽然房屋交付后还会遇到各种问题，例如面积误差、质量问题、开发商擅自改变规划设计、不能办理产权证等等，但开发商能按约按时交房是解决这些问题的前提，也是衡量开发商是否履行合同义务，是否构成违约的重要判断标准。

　　现在出现较多的情况是开发商没有按合同约定的时间交房，或者其交房的时候并不符合主管部门规定的交房条件等。

　　遇到这些情况，购房人必须了解四个问题：1.目前的交房条件有哪些？2.依据交房条件，哪些情况属于开发商逾期交房？3.遇到逾期交房怎么办？4.虽然延期交房，但是不能追究开发商的违约责任的情况有哪些？

　　什么情况下，开发商可以交房

　　按照此前有关规定，房地产项目必须经综合验收合格方能交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不能交付使用。

　　《城市房地产开发经营管理条例》将综合验收标准细分为五项：(一)对涉及公共安全的内容，必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收；(二)符合城市设计规划条件；(三)配套的基础设施和公共设施的落实情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理与落实情况。

　　2004年下半年，国务院取消了综合验收之后，浙江省建设行政主管部门发出了《关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见》，规定了房地产开发项目必须满足其中的十二款条件且备案完毕后方能交付。这十二款备案条件包括：

　　1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料；

　　2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；

　　3、规划行政主管部门规划验收合格的资料；

　　4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料；

　　5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；

　　6、人防主管部门确认的人防工程建设资料；

　　7、消防验收证明；

　　8、电(扶)梯验收报告、准用证；

　　9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料；

　　10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接受管理的合同；

　　11、房地产测绘成果；

　　12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。

　　虽然这只是指导意见，但从房产建筑行业来讲，这就是方向标。所以，买房人在收房时可以参考以上标准。

　　常见的逾期交房违约情况

　　一、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。从最高人民法院关于商品房解释和现有的任何有关房产开发销售的规定来看，工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。

　　二、工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多，针对此类情况，购房人完全可以拒绝收房，因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的，所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中，该类观点是比较明确的。

　　三、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的，这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目，开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的，也属于开发商的逾期。

　　逾期交房怎么要求赔偿

　　案例：张先生买了城北拱墅区的房子，房子是在2005年12月交付的，张先生于今年1月去办交房手续，付清了面积差价和维修基金。但是去现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还有开裂。张先生要求物业通知房产公司立即维修，修好通知他。但是直到现在还没消息。目前张先生房产证已办出，但验房一直进行不下去。张先生认为可以认定开发商延期交房，但开发商方面否认这是延期交房，只承认有责任。

　　现在的房屋买卖合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本，合同中关于交房期都有较为严格的具体规定，并且还有晚交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展商偿付利息及支付双倍定金等。

　　在张先生的案例中，由于张先生已办理了交房手续，因此不能认定开发商延期交房。不过张先生可以要求开发商维修，或者自己找人修，从收房后到维修完毕的损失由开发商承担。

　　事实上，如果购房者遇到如上文提到的三种常见逾期交房违约情况，购房人均可拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。其次，因逾期给购房人造成的损失，可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定，要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。最后，购房人还有合同解除权。当开发商逾期时，经催告后起三个月的合理期限仍未履行的，购房人有权解除合同；或未经催告，在一年内购房者仍有权解除合同。

　　何种情况下开发商可免责

　　案例：常先生购买的某别墅楼盘二期整整延期了六个月才交付。按照此前签订的购房合同规定，逾期交付这么长时间，应赔偿各位业主20万元左右的违约金。但该开发商给业主们发了一纸通知，表示因为逾期交房，业主们可以免交一年的物管费，至于赔偿问题则绝口不提。业主们质问时，开发商称是因为规划部门延迟验收造成了逾期交房，责任在于规划部门，属于免责范围。

　　按照《商品房销售管理办法》第三十条，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　不过在某些情况下，开发商对延期交房有免责事由。

　　情况一，因出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。

　　其中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在常先生的案例中，开发商把规划部门延迟验收作为不可抗力是值得商榷的。

　　情况二，是购房者违约在先，如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款，致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。

　　情况三，如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际开发商已具备合同约定的交房条件，取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。