房产交易中出现的新法律问题

买房不仅仅是件体力活

　　新增税费由谁承担？

　　【案例一】：王小姐在2006年5月份和房东签订了《杭州市房屋转让合同》，约定以56万元的价格购买他的房子，另外还约定了该房产过户所需一切税费都由买家来承担。但是还没来得及过户，“国六条”就出台了。由于这套房产购入已满2年但未满5年，所以一夜之间王小姐就要多缴纳3万多元的营业税。王小姐觉得这笔税费不该由她来承担；可是如果不成交，她又担心房东会追究违约责任。不知道法律上有没有关于这种情况的规定？她应该怎样做才能维护自己的合法权益？

　　法律分析：“国六条”的出台，特别是其中关于营业税的规定，在二手房转让实践中给买卖双方的合同履行带来新的问题。上述案件就是一种比较典型的情况。

　　在目前的市场情况下，二手房转让过程中，卖家要求买家承担全部税费还是比较常见的现象。但实际的合同约定中，往往很少会提及交易过程中产生的新税费由谁承担的问题，这无疑为双方发生纠纷埋下了隐患。

　　该案例关键的一点，就是转让合同中关于税费的约定。如果转让合同只笼统地约定“一切税费由买家承担”，那么一般应理解为营业税也包含其中，应由买方来承担该笔税费；如果合同中是“契税、印花税”等等每个税费单项都列明的，那么新产生的营业税就不在约定的买家承担的范围内。

　　如果是后面一种情况(合同中每个税费单项都列明)的话，买卖双方在房屋转让合同中未约定新出税费的支付方，那么应该依据政策规定的缴纳方来确定税费的缴纳人。从新政中有关营业税征收的措辞来看，个人购买普通住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年转手交易的，销售时免征营业税。也就是说，营业税的征收对象是房屋出售方，而非买方。因此该税费应由卖方负责承担。但在实际操作中，经常出现卖方不愿意承担的情况。这种情况下还是建议买卖双方进行协商，就该部分税费的承担问题签订补充协议，或者协商终止合同。

　　提醒：在实际操作中，为避免此类情况的发生，买卖双方可在合同中约定，万一出现新的税费，如何处理的条款。

　　退房要符合法律规定

　　【案例二】：2003年，眼看着杭州的房地产市场一片红火，已经拥有自住房的余先生于是购买了某楼盘的房子作为投资用。今年上半年，开发商通知业主收房。在余先生去现场收房的那天，他的房子所在单元电梯发生运行故障，使得余先生被关在电梯中长达半个小时之久。

　　余先生被“解救”后做的第一件事就是找开发商退房。

　　【案例三】：富阳某楼盘也于最近交房了。当天，一位前来收房的业主，在检查了房屋后，以卫生间保洁工作没有做到位为理由，要求开发商退房。

　　法律分析：随着房产形势的变化，不少在楼市“辉煌时期”买房的人，因为正常的退出机制(转让)成本较高，很难脱手，有不少人也开始试图通过退房来作为一种非正常退出机制。今年上半年以来，几乎每个交付楼盘，都或多或少地出现了交房纠纷，有些业主甚至提出退房要求。而“国六条”出台之后，这种交房纠纷现象更是集中。浙江腾飞金鹰律师事务所在最近几个月中，就处理了不少交房纠纷。

　　从法律角度讲，退房只有当开发商严重违约，使得购房者订立合同的根本目的落空的情况下才能成立。从法律规定看，我国《合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均对可以构成退房情形作了明确规定。同时，在购房者与开发商订立的《商品房买卖合同》中，对退房的情况也有明确的约定。

　　从上述两个案例介绍的情况来看，电梯故障以及保洁没有做到位，都不属于法律规定的可以构成退房的条件之内。除非购房者和开发商在合同中对此作了特殊约定，否则是不符合退房条件的，不能构成退房。

　　提醒：最近以来，除了案例中的情况，也有不少业主以房屋的管道布线、门的设置位置不够合理(符合相关规范)等理由提出退房。一般来说，如果合同没有特殊约定，这种理由的退房都是不太可能实现的。

　　合同解除要不要付中介费？

　　【案例四】：5月底，张先生夫妇在中介公司的牵线下，看中了西湖大道附近一套2003年的二手房。房屋总价为80万元，房东要求的是净价。双方在5月28日签订了正式的转让合同，同时也分别与中介签订了居间协议，张先生还缴纳了5000元的购房意向金。

　　6月1日，房产新政实施后，营业税的缴纳时间由原来的两年延长到了五年。张先生看中的这套房子平白多出了4万多元的税费。因为之前并没有协商，张先生和卖家都不肯承担这笔费用。经过协商，他们决定解除转让合同。既然房子没买成功，张先生理所当然地认为中介应该退回自己的5000元意向金，但中介却认为，张先生他们应该支付中介居间费用，如果不支付，则拒绝退还意向金。

　　法律分析：根据《合同法》规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第四百二十六条还规定：“居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。”

　　在本案例中，买家在中介的介绍下，看中了房屋，并与卖家签订了转让合同。至此，中介(也即居间人)的居间服务已基本完成，有权收取合同约定的中介费用。但是，案例中张先生夫妇缴纳的5000元是购房意向金，是产生在转让合同关系中，而转让合同关系与居间合同关系属于两个不同的法律关系，权利主体也不一样。

　　提醒：中介公司以买卖双方没有支付居间服务费为理由扣下这笔钱的做法，是不正确的。如果中介公司要追回中介服务费用，只能另行起诉主张自己的权利。

　　延期过户风险挺大

　　【案例五】：小李看中了城西一套2003年的房子，因为不满五年，要多交6万多元的营业税费，而这笔费用，都得小李出。于是，小李和房东商量，能不能同时签订一份转让合同和一份为期两年的租赁合同，转让合同约定两年后(也就是等到房屋满五年不要缴纳营业税)再过户，在这两年中，就按照租赁合同，每月支付3000元的租金。过户时这两年之内的租金都充抵房款。

　　【案例六】：古先生有一套位于桐庐的房子，2003年买的，当时买入的价格是30万元，银行贷款22万元。最近有买家看中了这套房屋，谈妥转让价格40万元，税费由买家承担。因为不满五年，买家还需要缴纳数额不菲的营业税。中介提了个建议：合同现在签订，除了未还清的19万元银行按揭款外，其余的21万元房款全额付清，但是过户却要等到满五年之后。这期间，银行按揭由买家支付。

　　考虑到可以省下不少营业税费，买家基本同意了这种做法。但是身为房东的古先生却依然有顾虑，他一方面是担心政策风险，另外一方面，也是担心自己在这期间买房无法享受按揭优惠利率。

　　法律分析：这两个案例，均是通过延期履行合同而达到避税目的。

　　案例五中，从合同效力讲，两份合同都是有效的。但因为从合同签订到房屋产权过户，存在两年的时间差，在这期间，如果市场形势出现较大变化，则买卖双方都有可能出现违约行为。如果市场价格涨了，则卖方有可能违约；如果市场价格跌了，那买方就可能违约，无论谁违约，双方签订的合同都得不到履行，给双方都带来损失。

　　提醒：买卖双方为避税，推迟了合同履行时间，增加了法律风险。而且如果在这期间，国家再度调整缴税比例或免缴年限的话，将直接影响到该合同的履行。因此，上述两种做法看似能避税，实际上却隐含着较大的法律风险，建议不要采用。

　　律师建议

　　1、在商品房交房纠纷中，无论是开发商还是购房者，均应按照相关法律规定和合同约定来处理纠纷。消费者维权时应坚持“理性、规范、合理、合法”的原则，既不要夸大也不要缩小自己的合法权益。

　　2、对于二手房转让的双方，在签订合同时对税费承担应约定清楚，切忌约定不清或约定模糊。同时，如果在签订合同时，已预见到国家税费政策可能发生变化，则可以在合同中特别约定：“如交易过户时，因国家税费政策调整而产生新的税费的，则该部分税费由×方承担”。

　　3、不动产交易在法律上是比较复杂的，无论是买方还是卖方，均应该谨慎操作，必要时可寻求专业人士的帮助，避免交易纠纷的产生。