首付十万元de购房方案

      购房者名片：网友“木美”今天26岁，和老公都属于外地来杭工作一族，分别在环城东路和萧山上班。目前两人的月收入在6000元左右，月消费在2000元左右。为了能在杭州生根，“木美”和老公努力攒钱，目前能凑到的首付是10万元左右。揣着这10万元，“木美”开始了自己的买房计划：这套房子，最好两人上班都能方便点；面积在60平方米左右。另外，身为外地户口的他们，因为将来考虑要在杭州长期生活下去，一个杭州户口也显得弥足珍贵。

　　推荐购房方案

　　主城篇

　　关键词：家庭居住成本最低

　　住在主城区，生活的便利程度是比较高的。不过首付10万元左右，也就是房屋总价大约在40万元。以市区目前的房价来看，只能买到小户型的单身公寓。

　　考虑到该购房家庭的工作地点，如果把家安在主城区，城中、城东、城南或是滨江相对来说是比较合适的区块。这四个区块中，小户型房源比较多的楼盘主要有广厦·吉家单身公寓、华润·西子中心、东方金座、西湖金座、万新大厦、景江城市花园、现代印象广场、南岸晶都等。

　　前面四个楼盘，地理位置都比较好，不过相应的，单价也比较贵，如朝晖路上的广厦·吉家单身公寓，虽然房源挑选余地还比较大，但1.4万元/平方米的均价已远远超出该购房者的承受范围。位于西湖大道、城站火车站附近的万新大厦，小户型有35平方米和66平方米两种，均价约1.5万元/平方米；三桥附近的景江城市花园精装修SOHO起价8100元/平方米。这两个楼盘的部分户型，总价都在购房者的承受范围之内，但房屋的使用功能可能不能满足未来三口之家的需要。

　　相对来说，主城区比较理想的楼盘，还是滨江的现代印象广场和南岸晶都。现代印象广场位于滨江核心区，其单身公寓户型大概在35-80平方米，均价7400元/平方米，比较适合经济能力尚缺乏的年轻家庭购买。南岸晶都位于滨江区长河镇，前不久推出了一幢60平方米左右的70年产权精装修小户型公寓，不少户型都是全明设计，均价6980元/平方米，周边医院、学校、市场等配套一应俱全。从地理位置上来看，滨江位于杭州市区和萧山的中间点，公交系统也比较发达。如果住在滨江，到两边上班都还比较方便的。

　　近郊篇

　　关键词：户口问题一起解决

　　如果想在杭州长期生活下去，没有本地户口，今后的生活和小孩上学会有诸多不方便。从这点上考虑，如果能买一套房子，同时把户口问题也一并解决，显然是非常不错的选择。目前，杭州推出购房入户政策的主要是下沙、滨江和钱江新城。不过，这三个区域的入户门槛都比较高：下沙房产总价在60万元以上、滨江80万元、钱江新城100万元以上，才有可能享受购房入户政策。这样的条件，对于该购房者来说，还是比较苛刻的。

　　另外一个可实现的选择，就是购买近郊房产。根据相关部门的规定，萧山区外人员在各镇(城区除外)购买面积超过80平方米的商品房，符合在萧山工作3年以上等条件，就可到当地派出所申请落户。而在余杭区，落户条件更为宽松，一般来说，只要在城镇买房办妥房产证后就可申请落户。

　　这两个区域，有不少低价楼盘。例如，萧山区戴村镇的华瑞锦鸿苑，总建筑面积6万多平方米，户型为105-160平方米，起价1888元/平方米，均价2300元/平方米，附近有萧山第六中学和华联超市等；西子三水公寓位于萧山进化镇03省道东复线附近，总建筑面积7万多平方米，户型在130-220平方米，均价2400余元/平方米，部分房源已经交付；位于江东开发区新湾镇的金凌花园，总建筑面积近6万平方米，户型面积为118-156平方米，起价1920元/平方米，均价仅约2100元/平方米；此外，义蓬镇的中栋宏景园、巍巍如意公寓，河庄镇的巍巍宝庄公寓、天宇景悦家苑，党湾镇的圣都东景苑，浦阳镇的新盛浦江苑，瓜沥镇的宝盛恒安公寓，靖江镇的江东黎明苑等楼盘，均价也仅约2000元/平方米左右。

　　余杭区的近郊楼盘价格就要贵一些，除了径山镇外，各小镇楼盘均价基本上都在每平方米3000元以上。径山镇上的低价楼盘有“东田翠谷苑”、“青城嘉苑”等，起价在每平方米2300-2400元之间。

　　这些楼盘都分布于绕城外围10公里内，但因为这些楼盘单个开发量较小，开发商基本上不做广告宣传，所以知道的人并不多。在那里，100平方米的房子，总价只需要20万元左右，首付仅6万元，还能有余钱购买一辆经济型汽车，正好可以解决在市区上班的网友“木美”的交通问题。

　　置业顾问的买房经——买房方法论

　　可以换得比手机快

　　房子也是理财工具

　　□置业顾问一壶(房产投资者)

　　经常听见有人说，自己住的房子，涨跌无所谓。这种说法是大众普遍缺乏资产管理能力的体现。房子是家庭最大件的资产，价格涨跌就决定了个人的资产数量。即使自住，房子也具有金融特性，自己的房子也需要和买基金、买股票一样，进行资产管理。

　　我曾经在短短四五年之内，就因为自住，换了四套房子，换房子的速度比换手机还快得多。尽管是特例，但其过程可供大家参考。大致过程是：开始在城西买了第一套房子，住了一两年，发现有价格明显被低估的新房，于是卖了旧房按揭买了第二套新房；后来孩子需要上小学，正好有价格被低估的学区优质房产，于是再次按揭，买了第三套房；等这套房子交付时，我却发现房子买得有点小，因为当时该楼盘二手房价格依然明显低估，于是就按揭买了同个楼盘的大户型；3个月以后，该楼盘涨价，就把小房子卖了，计算下来，虽然大户型的房子面积比第三套小户型多了50%以上，但实际支出的钱其实是一样的。

　　在这个完全以自住为目的的换房过程中，结合按揭等工具，我不仅换到合适的房子，手头还多出了大量现金。要达到这样的目的，在对待房产这个问题上，思维模式要有所改变。现列举部分：

　　首先，“现金是资产，房子也是资产”。大多数人都是把买房子当成了纯支出，当成负债，流行的“房奴”说法就是这一想法的体现。但我认为房子就是资产，和现金的区别无非就是表现方式不同：一个是以现金的流动方式存在，而房子以固定资产方式存在，可本质上它们都是资产。所以，买房子并不应该有恐惧感。

　　其次，房价上涨期间，资产比现金更安全。“现金”和“房子”的价格影响不同。由于房改、允许个人按揭、通胀等因素影响，房子价格明显涨得快。而由于通胀因素，从长期看，现金总是在不断贬值。因此，从总概率来看，买房子总是比纯拿现金合算。买房子有保值的意义，比如，房子可以代替保险：在通胀期间，买小房子出租，租金代替利息收益；万一有大病等急需用钱的情况，可以卖了房子变现金，相当于提取保险。而手机汽车是易耗品，买来就贬值，从资产管理角度，不需要换得很快。

　　再次，“有了房子，就有现金”。固定资产特性是交易不变，不但可以卖了变现，利用其他工具也可以变现，重新获得现金。比如上次我们谈按揭工具，现在选择按揭有几方面因素：一是在通胀背景下选择借款是划算的，有的时候实际通胀率高于贷款利息，贷款实际还能得到社会补贴；二是按揭可以增加个人现金数量，防止个人出现现金流断裂风险；三、在税收等交易成本大增的背景下，除了选择卖房子变现的方式，还可以选择加按揭等变现方式。当然，利用按揭，还需要综合考虑。简单地说，“在控制总量的前提下，尽量延长按揭时间，提高按揭比例”是比较通用的选择。

　　最后，就是关于风险的考虑。“预测不了房价，可以调整自己。”房价并不是永远涨的，经常会出现大幅度调整。人们老是企图去预测房价，期望房价等外在因素来决定自己的命运。任何时候，都要考虑风险的应对。基于这一考虑，在买新房的时候，为了控制房子总量，我会卖出旧房子。

　　在五年换四套自住房的过程，基本上就是按照上面的分析体系来决定的。