百姓热衷买房的经济学分析

　　■贾壁
　　博鳌亚洲论坛秘书长、著名经济学家龙永图先生最近在一个论坛上指出，“（房地产行业）最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的”，龙永图在拿美国人人均占有住房相比时说，美国三成人群买房，六成人群租房，实际拥有住房的人并不多。他认为，大部分中国人应该在相当长的时间内解决租房问题，而不是买房。

　　不仅龙永图先生，很多官员都表达出了近似的观点。许多人认为，居民受传统观念影响才选择买房。这只是一种想当然的猜测。从经济学角度来看，人们在买房和租房之间之所以选择前者，在于前者给自己未来生活带来的影响更小一些。这种影响包含着几个方面的内容：

　　一是不确定性预期。中国人喜欢安稳的、可预期的生活，而租房有着太多的不确定性。这种不确定性首先体现在租金方面。在我们国家，尽管房价与租金之间存在着一定的脱节，但是，房价的快速上涨必然影响到租金的上涨。以深圳市为例，该市５月份商品房成交均价就比４月份上涨了２２．８６％。

　　这种涨速对于有房住的人来说，生活就不会因房价的波动而受到影响，还能体会到房价升值所带来的自信，而租房者则会忧心忡忡，因为他不得不为房租的可能上涨而忧虑。加上调控政策见效缓慢，租房者内心的不确定性预期会更加强烈。而这种不确定性预期必然影响到人们的选择行为。事实上，我国银行储蓄比率高很大程度上就是由于人们对未来的不确定性预期导致的。不确定性预期催生出了防御性储蓄，同样，不确定性预期也催生出了人们的买房热。

　　不仅如此，对收入的不确定性预期也是造成人们买房的一个重要原因。由于就业形势严峻，人们不知道能否有足够的满足生活需要的收入。这种不确定性预期使得人们本能地渴望稳定，在这个时候，住房不再是简单的具有居住功能的工具，还承担了加固人们生活确定性预期的作用。

　　二是搬迁成本。由于房子不是自己的，自己没有处置权，搬家的几率就大为增加。在美国等西方国家，去一个陌生城市租房只需带着衣物之类的就行了，其他应有尽有，否则，房东就没有出租房屋的资格。但在我们这里，除了一些大城市，大部分地方出租的房屋并不是一切设施配套齐全的（倘若齐全租金相应会大大提高），租房者携带家私搬家不仅不方便，成本也比较高。而且，租房之前要通过中介，要支付不菲的中介费，租房成本自然非常高。

　　三是目前的房市尚没有足够的房屋可租。尽管１９９８年颁布的文件就已经要求，各级政府应尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。然而，大部分地方政府迄今为止推行的基本上是只售不租的政策。如果中国老百姓也有多达六成人群去租房，那么，必然导致租金的暴涨。

　　其实，传统观念只是一个小的因素，倘若政府提供廉租房，消除了搬家成本、租金上涨等不确定因素，相信许多低收入家庭是愿意搬进廉租房住的。