专家提示加息后如何打理房贷

　　■张行
　　随着年内第三次加息，房贷利率也跟着水涨船高，越来越多的购房人和房贷贷款人感到还贷压力在增大。加息对于贷款购房者来说，直接带来了月供负担的增加。近期前往银行办理提前还贷的客户明显增加。受股市震荡影响，在选择投资还是提前还贷之间，越来越多的人选择了后者。

　　“房奴”——三次加息月供多了

　　对于今年３月１８日前办理了房贷按揭的“房奴”来说，明年的房供压力很大，因为今年的三次加息影响，将从明年元旦起一次性消化。

　　今年３月１８日，个人住房贷款５年期以上的基准利率从原先的６．８４％上调至７．１１％；随后的５月１９日、７月２１日，该利率分别上调至７．２％、７．３８％。客户若于今年３月１８日前、７月２１日之后分别向银行按揭３０万元２０年期的房贷，所交月供分别为２２９７．１７元、２３９４．８１元，涨了９７．６４元。所以，对于今年３月１８日之前按揭的老房贷，按揭３０万元２０年期，明年起月供要增加近百元。

　　专家——提前还贷有窍门

　　提前还贷分全部还清和部分还清两种。目前多数工薪阶层购房者主要是部分提前还款，如果选择部分提前还贷，同时再选择减少贷款期限就更省利息。以一笔７０万元的等额本金的房贷为例，直到２０年后的最后一个还款月，利息也会有１０多元钱。

　　某银行个贷部经理介绍，今年三次加息，每次加息后都有很多客户打电话到银行咨询提前还贷事宜，预约提前还贷的人也非常多，去年该行还贷增加了２０多个亿。她认为，由于存款利息和贷款利息相差很多，如果有富余的钱还是提前还贷比较划算。

　　提前还贷一般需要提前一个月向银行预约，除此之外，不设任何门槛。各家银行对此基本完全放开，不收取违约金，不设最低还款额，只要想还，提前打个电话说一声，基本上随到随办。仅有部分银行有贷款期限和最低还款额的限制。

　　支招１：用足公积金贷款

　　据建行理财师计算，利率调整后，１０万元１０年和１０万元２０年的公积金贷款，买房人增加的月供分别为５元左右。由于此次利率调整后，５年以上期公积金贷款利率为４．９５％，比同期商业贷款７．３８％的基准利率低２．４３个百分点，即便按照最优惠标准打８．５折，仍有１．３２％的利差。市公积金管理中心人士测算，以１０年期１５万元的房贷为例，公积金房贷每月比商业房贷少交９８．６３元。“不要小看这一个多点的利差，同样２０万元２０年，使用公积金贷款，２０年下来，会比商业贷款节省３万多元的利息。”

　　支招２：固定贷款选５至１０年期

　　据银行业人士分析，从２００４年开始我国缓步进入了一个新的加息周期，过去４年不到的时间里，已经７次上调贷款利率，从历史周期看，一般的加息周期为１０年左右，预计未来５至７年左右，利率还有继续上调的空间和可能，因此建议如果选择固定利率贷款，不妨选择５年以上、１０年以内周期的固贷。

　　“如果让我推荐，固定利率房贷肯定是目前贷款人的第一选择。”光大银行理财师表示，目前的宏观调控远未到结束的时候，后续政策将会持续，进一步的紧缩政策不排除在今后出台，上调存款准备金率、甚至下半年继续加息的可能都存在。

　　尽管目前各家银行推出的固定利率房贷的利率要比央行的法定利率打８．５折后略高，但若央行再次加息，办理固利房贷的客户就赚了。例如此次上调利率后，光大银行针对优惠客户推出的固定利率房贷个人住房１０年期基准利率为６．３３％，而目前央行法定的５年期以上个人自营性住房贷款基准利率为７．３８％，执行８．５折优惠后是６．２７３％，两者相差仅０．０５７％。如果有客户现今办了固利房贷１０年期住房贷款，下一次央行只要将该档次基准利率加息０．０９％，那么他就赚了。

　　支招：３种房贷新品可选择

　　除了固定利率贷款外，各家银行也都推出了针对不同客户群体的房贷产品，基本特色就是帮贷款人“省利息”。

　　北京银行新推出一种固定分期还款法。借款人可以根据家庭收入的变化情况，分阶段调整月供，增加月供则减少利息支出。

　　招商银行“随借随还”是一个具有综合理财功能的房贷产品。在急需用钱时，通过招行的网上银行或电话银行可以把已还贷款借出来解决燃眉之急，而贷款利率还可按房贷合同签订时的利率执行。

　　兴业银行“房贷利率宝”采用履约保证金的形式购买，获取理财收益。

　　深圳发展银行“气球贷”贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还，满足了提前还贷客户“低月供、轻松还”的需求。

　　农业银行“房贷还款假日计划”包括“轻松假日计划”和“完全假日计划”两种套餐。就是在约定假期内，借款人只需按期支付贷款利息，而暂时不用归还贷款本金，等假日结束之后再按等额本息或等额本金还款方式归还贷款本息。