签合同时，预防开发商在合同上做手脚

　　案情

新年伊始，王小姐盘算着和未婚夫置办一套婚房，经过现场多次勘察比较，王小姐看中了某明星代言的一个新盘。精美的楼书、热情的服务、便利的交通、增值的前景……以上种种，都是王小姐打算下血本购买房屋的重要因素。开发商预售的楼盘是精装修的房屋，在王小姐交付定金时，售楼小姐十分肯定地称在正式签订的预售合同中会明确约定房屋装修方面的问题。但到了正式签约的时候，细心的王小姐还是发现，在房屋的价格条款部分，开发商提供的《预售合同》中只是列出了房屋的总价款。让王小姐颇为不放心的是，如果在合同中不列明该价款已包含装修款，那么以后开发商会不会让她再缴纳装修款项。王小姐特意就此疑问向售楼小姐咨询，售楼小姐哈哈一笑，称王小姐不懂行，售楼小姐称她销售的几十套房屋都是这样签的合同，房屋的装修是开发商赠送给业主的，所以在《预售合同》的价款部分不必多此一举，加上这么一条。半信半疑的王小姐最后还是按照售楼小姐的要求签了《预售合同》，并且　按照《预售合同》的约定，支付了首付款。后来，王小姐经朋友指点，在业主论坛上和其他业主交流，了解到此开发商一期销售的部分房屋内有装修的质量问题。王小姐想想很后怕，担心到时候自己的房子也有这样那样的问题。谁知到了正式交房的时候，王小姐还是发现自己房子的装修存在质量问题，王小姐一怒之下，起诉到法院，要求开发商退还全部房款，解除双方签订的《预售合同》。

　　判决

法院认为：双方订立的《预售合同》是双方当事人真实意思的表示，王小姐诉称开发商在订立合同时存有欺诈的行为，因其未提供足够的证据，法院不予采信。同时对于王小姐解除《预售合同》，退还房款的诉讼请求不予支持。

　　评析

本案中，王小姐的诉讼请求缺乏必要的法律依据，难以得到法院判决的支持。首先，广义的合同解除有法定解除和约定解除之分。法定解除是指合同在履行过程中出现法律规定的解除情形时，当事人可以依法解除合同。约定解除是指双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。结合本案，开发商预售的房屋内部装修存有质量问题，并未使得整个合同目的不能实现。王小姐在签订《预售合同》时也未就内部装修的质量问题设定解除权的条款。因此，无论从法律角度，还是从合同本身，王小姐的主张都缺乏必要的依据。其次，王小姐以开发商存在欺诈情形为由诉至法院，按照合同法的规定，以欺诈、胁迫的手段违背当事人的真实意思订立的合同，受损害方有权请求法院变更或者撤销。因此，王小姐若依据开发商欺诈的事实，其诉讼请求也应该是撤销该《预售合同》。最后，虽然王小姐很难通过举证达到撤销该《预售合同》的目的，但她仍可以依据《预售合同》要求开发商对内部装修进行修复，如果开发商提供的内部装修材料与《预售合同》不符，也可要求开发商予以更换。

　　律师提醒

精装修的房屋，最好在《预售合同》的价款部分明确该价款已包含装修费用。同时在《预售合同》的附件中，要明确列明装修的材料，对可能出现的装修质量问题也要尽可能地明确责任。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师）