不良记录直接影响贷款 二手房买卖细节面面观

　　看中的房子谈妥了价格，签合同时房东却突然变卦了；同一套房子，不同中介机构的中介费却不一样；购房合同签了，公积金贷款却“卡”住了……说起二手房的买卖，不少过来人都有满肚子的无奈和疑惑。

　　碰到这一类的问题该怎么办？二手房买卖要注意些什么？本文邀请了专家为读者一一解答这些问题。

　　中介费低要当心

　　网友：上个月我开始找二手房，同时找了好几家中介机构。

　　有一套房子，我已经在第一家中介签了看房委托书，但第二家中介费更优惠，我想选择第二家，又担心第一家会告我。

　　杭州市房管局：省物价局对房屋二手中介的中介费有个指导价，50万元以下收1%(中介可上浮25%，下调不限，以下同)；50万到100万元为0.7%；100万元至200万元为0.4%；200万以上为0.25%。这是指单方，双方要乘以2。

　　有些大的中介公司中介费有所上浮，有些小中介为了抢生意，自动下调，因此会出现同一套房子中介费不同的情况。

　　裕兴房产：像这位网友说的情况，我们行业内称为跳单，一般要追究法律责任。这其实也是对自身的一种保护。因为有些小中介为了抢生意，在没有介绍房源的情况下，以非常廉价的中介费拉走本来是其他中介介绍成功的生意，这对业务有很大影响。

　　因此，我们才要求客户在看房前签订一个看房委托书，要求客户在这里看好后不能在别的地方交易。同时我们也建议购房者，在签定意向书前，最好多看看问详细，尽量避免重复看房。

　　公积金贷款轮候三四个月

　　杭州王女士：我在定安路有一套二手房，前段时间和一个买家签订了买卖合同。在合同里我们明文规定了收款日期，但对方是省公积金贷款，目前第二笔款项没办法在规定时间里交付给我们。按照合同上的规定，我们卖家可以终止合约，但现在三证已经过户给对方了，而且他们也不同意终止合同，我们应该怎么办？

　　(昨天，咨询省公积金贷款的人特别多。因为最近银根收紧，贷款采取轮候制，很多意料之中的贷款被延期了三四个月，不少买房卖房者感到意外。为此我们也采访了省公积金房贷中心的有关负责人。)

　　省公积金房贷中心：今年以来，央行几次调整贷款利率以后，公积金贷款的优势更加明显，贷款需求也更多了，前段时间已经几次出现排长队审批的现象，资金量明显减少，资金压力加重。

　　为了缓和资金紧张情况，使公积金贷款业务能持续、健康、稳定开展，有关部门进行了一些调整，从今年9月下旬正式开始实行轮候制，待资金缓解后再结束轮候制。这对住房公积金资金紧张起到了一定的缓解作用。

　　实行轮候制后的贷款申请，凡是购买二手房的，我们均通知各委托贷款银行优先考虑发放贷款。按目前的贷款申请量和中心的资金情况，约需轮候三个月至四个月。

　　按目前我省各地实行公积金贷款轮候的情况来看，省住房公积金贷款业务并没有停止受理，省公积金管理中心不会因为申请贷款的人多就停贷，公积金贷款政策也不会有大变动。对需要申请省公积金贷款的购房人来说，只要售房单位(人)同意等候，完全可以申请公积金贷款。

　　因为公积金贷款是政策性贷款，在资金状况不允许的情况下，实行轮候制是正常现象，买卖双方都应有足够的思想准备。

　　裕兴房产：最近我们也有不少这方面的投诉。大部分都是在八九月份签的合同，但省公积金贷款却要在明年才能拿到款项。为此，很多卖家表示不同意继续履行合同，并以政策不可抗力为由拒绝承担违约责任。

　　对这种事的处理是这样的：现在我们在签合同前如果买方要利用省公积金贷款，就会告知买卖双方：省公积金贷款最近比较紧张，要拿到第二笔款时间比较长。建议他们转为商业贷款。如果是已签了合同的，建议他们继续履行合同。因为现在是按谁提出停止合同算谁违约。很多人基本上都是听从我们建议的。当然，考虑到实际情况，买方可以酌情对卖方给予补偿，比如支付拿到尾款前的这段时间的利息或支付这几个月的房租等等。

　　不良记录影响贷款

　　陈女士：9月17日我在海宁买了一套商品房，首付30%已经交清。其余选择招商银行按揭。按揭时招商银行答应1个月可放下贷款，但现在还没放款。银行解释说贷款已经批下来了，只是额度满了，钱暂时拿不到。我想换别家银行，但招商银行说不可以改了。

　　杭州市商业银行：要先了解和银行签订的合同中有没有对发放贷款的到款时间的期限。如果有，并且过了期限，可以追究银行的责任；如果要转到其他银行贷款，也可以，但要办理相关手续。

　　梁小姐：我买房子签合同时中介说信用没问题的话可以贷到款，没想到银行审核后告诉我有不良记录，不能全贷给我？

　　杭州市商业银行：这是很多人在还款时忽视的一个环节。不少人对每月的按时还款不重视，经常拖延还款，岂不知这都算是不良记录，在以后的购房中成为信用诚信度的一个重要依据。银行可能根据这个提高首付或只贷部分款，还款资质差的甚至不予贷款。

　　土地证没有怎么办？

　　杭州胡先生：我在萧山宁围镇看中一套房子，但房主说只有两证，土地证是没有的。我去萧山土管局也咨询过，他们说萧山有些房子确实只有两证，土地使用证是没有的。现在正分区域逐步在补发，我想知道这套房子到底是什么性质的。

　　杭州市房管局：建议胡先生再去萧山土管局求证，问一下这房子的土地性质，到时候把房产证复印件也带过去一份。如果不是集体性质的土地，应该可以证明该房子是商品房。

　　一房二户是否允许？

　　网友：我刚买了二手房，三证也改成了我的名字，但原来房主一家的户口还没迁走，他们说没地方迁。我心里真别扭，凭什么我的房子让他们的户口落在这里。

　　裕兴房产：这个问题投诉也比较多。按国家规定，一个房产证上可以允许有两个户主。因此对新的房主来说其实没什么妨碍，只是心理上不舒服。一般对这件事的处理是：最好在签合同前先对此事有个约定，约定什么时候把户口迁走；在放款前如果还没迁走，就留点钱作为滞押金给新房主，等什么时候户口迁走什么时候退还押金。

　　房子漏水可否赔偿？

　　网友：我刚买了套二手房，没想到时间不长屋顶就漏水了，真是生气。不知道可不可以找原房主去赔偿？

　　省消保委：买房前一定要仔细看房。对于屋顶漏水，这要看房屋有没过保修期。如果在8年保修期以内，可以去找房产开发商免费维修。如果过了保修期，但房屋属于结构性问题(比如倾斜，危房等)，是属于终生保修的。消费者也可以通过杭州市房屋质量检测站对房屋质量进行检测。

　　裕兴房产：如果尾款还未放完，可以先扣留部分尾款，等处理完了再协商。如果款结交房，新房主想要赔偿，只能通过司法途径解决。因此在买房前，最好请懂行的人一起陪同看房。

　　房主闹离婚可否买？

　　网友：我准备在黄龙洞附近买一套房子，但是房子的主人是一对夫妻，好像在闹离婚。房主是老公，如果老公把房子卖给我，老婆又不同意，怎么办呢？

　　杭州市房管局：先询问该房子有没有进行过婚前公证，如果公证过比如属老公一人所有就可以买；如果没有进行婚前公证，该房子便为双方共有财产，必须经过女方同意才能购买。

　　房子质量谁来鉴定？

　　网友：房子的问题，我比较在乎的还是房子的质量，尤其是二手房，不知道对于质量有又没有统一鉴定的机构？

　　杭州市房管局：现在市房管局有一个房屋安全鉴定所，但只对安全方面进行鉴定。对于质量方面的，有个杭州市房屋质量检测站。