黄金周各地楼市上演促销大戏 成交量不升反降

　　今年十一黄金周，各地楼市轮番上演托市大戏，上海、深圳办起秋季房交会，无论是开发商，还是政府，都为黄金周的楼市做足了功夫，希望借助黄金周一扫9月低迷的楼市氛围，以期为“银十”赢得一个开门红。

　　黄金周里，沪、深两市的房交会和京、宁两市售楼处的人气都创下了今年新高，但成交量却不升反降。究其原因，在于各地中心城区和近郊板块，在打折以及降价方面出现了较为明显的两极分化——尽管近郊楼盘纷纷吹响了大幅打折以及降价的集结号，但受需求所限，并不能带动成交量明显回暖；而需求旺盛的中心城区楼盘优惠力度则非常有限，刚性需求的购房者不得不继续持币观望。

　　北京：日成交同比下降72％

　　十一黄金周，北京楼市展开了最大规模的一次降价促销活动。与此前京城不少楼盘采取的买房送名车、赠物业管理费以及送旅游等措施不同，更多的楼盘抛弃了原先的暗折方式，大张旗鼓地采用低价甩尾、直接降价等手段。

　　其中，一些楼盘推出的特价房降幅达到30%以上，昌平、通州、房山等郊区县，单价直降6000元的楼盘不断增多。除此之外，朝阳区、海淀区、昌平区、顺义区等区域的不少楼盘，还加入了团购大军，为客户提供幅度不等的折扣优惠。

　　在开发商的大力促销之下，尽管一些楼盘看房者有所增多，但是更多的楼盘售楼处却是门可罗雀，成交状况在持续低迷的走势下再次趋冷。

　　据北京市房地产交易管理网公布的数据显示，9月29日至10月4日，北京市网上签约1789套期房，其中住宅期房签约1662套，比去年同期分别下降31.5%和29.2%；现房网上签约92套，其中住宅现房签约仅44套，比去年同期分别降低了66.4%和76.1%。这些数字当中，除去经济适用房和限价商品房的成交量，北京商品住宅期房签约量仅有412套，日均签约量69套。去年十一黄金周期间，住宅日签约量达246套，同比下降了72％。

　　此外，与今年春节及五一的签约量相比，这一数字也有所下降，单日成交量方面，除了9月29日，其余6天都未能达到100套。

　　解读：与其他地区楼市销售状况一直低迷相比，京城楼市曾给不少盼望楼市回暖的人带来希望。根据国家统计局数据显示，8月份京城房屋销售价格与上月持平，没有出现下降走势。9月下旬，销售数量更是有了明显的增长，期房日成交量达到700套，9月26日更是达到了1233套。正因为如此，对于往年销售状况火爆的十一黄金周，开发商和不少业内人士都寄予了厚望。

　　上海：每天预售200套

　　10月1日至4日，在“假日楼市－2008上海房地产秋季展示会”上，开发商和购房者表现出了久违的高涨热情。包括万科、金地、大华、复地、世茂、龙湖、绿地、保利在内的200多家房地产开发商参展，这一数字比去年同期增加了20％。秋季房展会首日参展人数达4万人次，与今年5月春季房展会的3万人次和去年同期的2.5万人次相比，增幅明显。截至到4日，共有13万人次参展。

　　如此高涨的人气，开发商自然要在促销方面做足功夫。买房送空调、购房赠出国游或数万元的礼包，买别墅送公寓，有的楼盘甚至看房就赠送音响。与眼花缭乱的促销手段相比，另一些开发商则选择直接降价，特别是中外环地区的楼盘打折幅度比较明显。有30多个楼盘扎堆上市的松江九亭板块，区内奥园最高优惠幅度达到20万元。位于闸北中环附近的阳城·贵都售价则由原来的每平方米1.8万元降至每平方米1.5万元。相形之下，内环中心城区的楼盘优惠幅度并不大，多维持在9.5折至9.8折的范围内，一些楼盘的价格甚至还出现小幅上扬。

　　据主办方不完全统计，为期4天的秋季房展会包括异地楼盘在内，预订数量达821套，日预售数量约为200套。这一数字与去年同期相差不大，但与2005年秋季房展会预售2863套、去年“十一黄金周”楼市预订住宅1298套的数值相比，降幅明显。

　　解读：与预测上海楼市何时回暖相比，开发商眼下更为迫切的问题，也许是消除购房者左右为难的情绪。在第一轮降价风潮中领跑的各大开发商，现在纷纷刹车，把价格控制在上一轮降价后的水平，而中心城区的楼盘优惠幅度也非常小。与打折幅度较大的中外环楼盘相比，开发商对于打折的态度已经出现明显分化。对于购房者来说，单纯因为降价就选择中外环楼盘的人数并不会很多，然而受此影响，对有意向的中心楼盘怀着降价希望以及贬值的担忧，对成交的影响显然更为直接。

　　深圳：黄金周成交均价首次跌破万元

　　从领跌全国房价到“断供门”事件，深圳一直处在全国楼市的风口浪尖上。经过近一年的调整后，有着深圳房地产业风向标之称的2008深圳秋交会在十一黄金周召开。尽管不少专家和开发商已经对此做了种种保守的预测，然而，惨淡的成交状况还是冷得出人意料。

　　9月29日，为期5天的深圳秋交会上，万科、中海、金地等100多家开发商共展出了120多个楼盘，是历届秋交会中规模最大的一次。其中，70家深圳本土开发商悉数到场，共展出了90多个楼盘，约占全部参展楼盘的75％。

　　为了吸引购房者，开发商可谓使出浑身解数，打折、特价房、赠装修、送礼品等促销招数轮番上阵。关外一些楼盘直接打出“6000元每平方米”起的价格；荣超地产旗下的侨香诺园，购总价为300万元的住房，将获赠价值56万元的宝马轿车；位于惠州大亚湾的听涛雅苑“首付6万，月供400元”；德州城则打出了“买一套送一套”；还有一些开发商为了吸引购房者看房，更是打出了游艇看楼的噱头。

　　尽管开发商的努力换来了现场颇为高涨的人气，但大多数购房者却只捧场不买账，持币观望情绪浓重。统计数据显示，9月29日至10月3日，深圳新房成交量分别为80套、51套、46套、64套、76套，日成交套数仅为63套。这一数字不但低于秋交会前一周98套的日成交套数，也大大逊色于今年5月春交会150套的日成交量，只相当于2005年之前楼市正常时期的成交零头。除此之外，5天内的成交价格也不断下降，甚至跌破万元大关，分别为每平方米15646元、12137元、11528元、9599元、8395元。

　　解读：对不少购房者来说，尽管不可避免的受到普遍存在的观望气氛影响，但是住房作为特殊商品，一旦价格到达理想价位，购房者还是会“该出手时就出手”。然而，本次秋交会上直接打折并且幅度较大的多是关外楼盘，需求最为旺盛的关内楼盘，尽管使出的促销招数眼花缭乱，但是实际优惠幅度并不大，一些地段以及品质较好的楼盘更是咬住价格不放。以特价房和关外楼盘为成交主力的秋交会，销售惨淡也就不足为奇了。

　　南京：节前发布20条救市新政

　　十一黄金周，南京楼市和其他地区最大的不同在于，南京市政府正式公布了《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》共20条政策。赶在节前发布的20条救市新政中，包括提高公积金贷款额度，二套房低于面积再享受优惠贷款利率，以及对购房者提供购房补贴。

　　借助救市新政的东风，除了“保底120%回购”、“买房送奶牛”等促销噱头，更多的楼盘则在十一假期集中大幅降价。其中，位于江宁的新开楼盘恒大绿洲不但实行8.5折销售，每平方米售价更是低至4700元／平方米，低于物价部门核价近3000元／平方米。如果付款及时，实际折扣力度更是接近8折。而于今年5月1日开盘的蜂巢项目，原定预售价格约每平方米2万元至2.2万元，而在国庆三日内购房的客户，可以享受折后每平方米1.62万元的优惠。

　　在救市新政和大幅打折的双重作用下，南京楼市出现了久违的购房者排队购房现象。打折幅度最大的恒大绿洲售楼处，有购房者甚至因为担心买不到合适的折扣房源，提前一天就来排队等候。而其他一些实行折扣优惠的楼盘，看房人数与往日相比也有不少增加，一些售楼处人多时椅子都不够坐。

　　然而，上涨的人气并没有转化成实际购买力。根据搜房网数据显示，长假7日全市认购商品房680套，成交33套。从9月29日至10月5日，成交量远远低于预定数字——与长假前一周相比，认购总量下降了90套；而日均不足5套的成交量，更是远远低于去年同期日均30套的成交量。

　　解读：十一黄金周，南京救市新政完成了第一次试水之旅。认购量以及成交量中，多数来自于打折幅度较大的楼盘，而小面积以及总价较低的住房则是其中的主力。事实证明，能否趁势采取各项促销举措，使看房者有所增加的信心转化成实际成交量，远比盼望房价开始走高更加现实和重要。（单姗）