购房指南：二手房买卖常涉及到哪些房地产登记
二手房买卖中涉及到许多房地产登记，比如抵押权登记、转移登记、预告登记等等，不同的登记所产生的法律后果是不同的，只有按要求进行登记才能保障权利人的利益，因此一定要弄清楚这些登记各自的含义和法律后果。
一、抵押权设立登记
房屋的产权人对别人负有债务，并以房产作为偿债的抵押担保，这种抵押担保只有办理了房地产抵押登记才可以保障债权人将来对债务优先受偿，如果不办这个登记，产权人随时可以把房子卖掉，债权人就可能实现不了债权。二手房买卖通常都会涉及到抵押权登记，比如下家要向银行贷款买房，那就要到房地产交易中心办理抵押权登记，并让交易中心出具以贷款人即银行为他项权利人的《他项权利证明》，这就表明银行是这套房屋的抵押权人，如果不办抵押权登记，银行是不会贷款的。办理抵押权设立登记所需要的材料有：
1、上海市房地产登记申请书（原件）；
2、当事人身份证明（原件及复印件）；
3、委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；（无委托则不需要）
4、房地产权证（原件）；
5、抵押担保的主债权合同；（即《借款合同》）
6、设立抵押权的合同。（即《抵押担保合同》）
如果房屋被行政机关确认为承重结构被损坏，还要应当完成整改并由行政机关出具证明文件，登记机关在受理之日起七日内审核完毕并记载在房地产登记簿上。
二、抵押权注销登记
债务人清偿债务后可以将抵押权消灭，申请抵押权注销登记。比如上家将有抵押的房产出售给下家，需要先向债权人清偿债务注销抵押才能办理过户交易手续。办理抵押权注销登记手续所需要材料有：
1、上海市房地产登记申请书（原件）；
2、当事人身份证明（原件及复印件）；
3、委托书（原件）及代理人身份证明(原件及复印件)；（无代理则不需要）
4、房地产抵押权登记证明（原件）（即《他项权利证明》；
5、房地产抵押合同终止的文件（原件）（即债权人出具的说明债务已清偿完毕的证明）
登记机关在受理之日起七日内审核完毕并记载在房地产登记簿上。
三、预告登记
《物权法》规定：“当事人签订买卖房屋或者其它不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。”二手房买卖所用的示范文本即《上海市房地产买卖合同》第六条规定：“甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。”由于预告登记主要是为防止上家一房二卖保障下家的权利，下家是“预告登记的权利人”，所以下家可以向房地产交易中心单方申请进行预告登记，所需要的材料有：
1、上海市房地产登记申请书（原件）；
2、当事人身份证明（原件及复印件）；
3、委托书（原件）及代理人身份证明(原件及复印件)；（无代理则不需要）
4、房地产买卖合同（原件）；
登记机关在受理之日起七日内审核完毕并记载在房地产登记簿上。
四、转移登记
因买卖、交换、赠与等，房地产的权利人发生变化，此时应当到房地产交易中心办理转移登记。需要的材料有：
1、上海市房地产登记申请书（原件）；
2、当事人身份证明（原件及复印件）；
3、委托书（原件）及代理人身份证明(原件及复印件)；（无代理则不需要）
4、房地产权证（原件）
5、房屋平面图（原件二份）
6、地籍图（原件二份）
7、契税完税凭证（原件）
8、房地产买卖合同（原件）
9、如果房屋被行政机关确认为承重结构被损坏，还要应当完成整改并由行政机关出具证明文件；
房地产登记机关应当自受理记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
五、更正登记
房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。
房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起二十日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：
1、房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；
2、房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。
房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
房地产登记机构受理更正登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。
更正登记程序完成后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。
行政机关作出撤销房地产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销房地产登记的判决的，房地产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内恢复原登记。
六、异议登记
房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。
房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日，将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起十五日内，不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效，由房地产登记机构予以注销。
申请人在异议登记之日起十五日内，提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向房地产登记机构提交有关受理通知书。诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理程序结束后，有关当事人可以凭生效法律文书申请更正登记或者注销异议登记。
异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。
房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。房地产登记机构收到异议登记申请人提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的受理通知书后，应当根据本条例第二十条第四项的规定，对中止办理的房地产转让、抵押等登记申请，作出不予登记的决定。
异议登记被注销后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。