对策：产权过户 物业不能交割

　　本周房博士：金育松

　　链家地产副总

　　读者：我于去年5月份通过中介公司买了一套二手房，产权已经过户完毕，至今物业交割尚未办理。原因是在去原房主单位办理物业交割时，单位让我缴纳房价交易款2%的公共维修基金，否则不予办理物业交割。在与原房主签订的房屋买卖合同中已明确提出房价款包括现有的公共维修基金。请问单位的要求是否合理，国家有没有这方面的规定，物业不过户对我有何影响，中介是否存在责任？

　　房博士金育松：原业主在售房的同时，应该与单位解除双方曾签过的物业协议。单位要求不合理。按《物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。产权已经过户到你名下，合同中也明确了购房款已包含公共维修基金；因此单位不应向你追索公共维修基金；而应按单位与原业主的协议向原业主追索。

　　如果单位坚持向你追索公共维修基金，你可以垫付，并索取支付凭证，以此向原业主追讨，未果的可提出诉讼；你也可以直接以原业主违约为由提起诉讼，要求原业主向单位支付公共维修基金。

　　另外，中介在交易中受客户委托，按照合同约定需要协助双方进行产权交割、物业交割。但此案例中公共维修基金应由原业主承担，而且买卖合同中也约定了房款中包含公共维修基金，因此中介并无不当之处。

　　读者：我有一套房产，自己住，想通过银行贷点钱出来炒股或者做点小生意，可以吗？

　　房博士金育松：抵押房产需是借款人名下房产，如果是与第三人共有的，抵押时须出具共有人同意抵押声明书；在提供的婚姻关系证明中，离婚的需提交离婚协议或法院判决书；离婚后单身的需提供离婚后未再婚证明。

　　抵押消费贷款可用于各种消费，如买房、装修、出国。抵押后的房产仍可以正常使用或出租。银行对贷款用途有限制；不允许用在炒股等投资行为上；如果是经营类用途，需要准备的资料有公司章程、财务报表等；如用于店铺装修需提供装修合同；用于进货的，需提供交易合同等。