从紧货币政策松动 银行贷款或现曙光

　　2007年，开发商的疯狂拿地，使房地产企业的现金流被大量消耗，令大多数企业在2008年陷入前所未有的资金困局。据保守估计，今年，我国房产业资金缺口高达7100亿元，大多数房地产企业现金流状况堪忧。有关数据显示，部分房地产开发商的自有资金占比已从35%下降至30%以下。从上市公司的角度来看，房企已经出现每股投资活动现金流出大于流入的现象，这说明，现如今上市房企对外新增投资已经大于收回的投资回报，资金的净流出比较明显。另外，今年售房销量萎缩，使房地产企业资金回笼速度有所放缓，预收房款和定金已无法满足公司自身发展的资金要求。

　　在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题。综合使用多种融资手段，或许能在一定程度上对满足房地产行业对资金的需求。另外，随着从紧货币政策的松动，房地产最主要的融资方式——银行贷款也可能会出现转机。

　　多种融资手段并用

　　在融资方面，增发一直是上市房企盘活资金的重要手段，众多货币现金最为充裕的上市公司，曾在去年或今年一季度实施了增发融资。今年国内股市持续下跌，绝大部分房地产股的跌幅超过50%，导致房地产板块增发出现搁浅现象。据WIND数据统计，今年提出公开增发或定向增发议案的16家房地产上市公司中，有11家公司的复权股价低于增发价格。鉴于公司二级市场的表现，最终募集资金的规模可能将进一步缩水。相比公开增发融资，定向增发遇到困境所带来的风险影响更为深远。定向增发往往与上市房企的大股东资产注入等紧密联系，直接影响上市公司及其母公司整体的战略部署和发展节奏。如果定向增发搁浅，将进一步加剧房地产企业的资金压力，从而使公司放缓增长速度，减慢扩张步伐。

　　不仅是增发受到困扰，IPO、重组上市也面临着同样的困惑。据不完全统计，今年以来已有30多家房地产公司通过资产重组借壳的方式进入上市公司，但是根据规定，这些资产重组的公司一年内不能进行增发等融资活动。即便允许这些企业进行IPO、再融资，过低的市盈率也会使房企募集不到理想的资金额。如果公司股价始终低于增发价格，还可能导致定向增发无法实施，一旦过审批通过后六个月仍未实施，增发方案就可能作废。

　　在此背景下，部分房地产企业的目光投向了民间资本。据了解，目前民间拆借的利率已经超过25%。民间融资利率的不断上升，增加了房地产企业的金融风险，因此，这种融资手段并不是长久之计。另外，社会融资的可行性也不高，由于房地产市场的走低，社会民众已不太愿意把资金投向房地产。

　　在国内融资不畅的前提下，外资已受到房企的关注。近来人民币的不断升值，使得外资不断地寻求获得人民币资产的机会。房地产是人民币升值的最直接受益者之一，房地产市场的调整将不断提升外资介入的兴趣。但是必须注意到，在房地产行业，外资投资受到一些政策限制，很难完全放开手脚。另外，在境外上市融资阻力也有所增加，外资难以从实质上解决国内房企的资金问题。

　　虽然单一方法不尽如人意，但是定向增发、配股、发公司债、借壳上市、民间融资以及IPO等多种尝试的组合利用，或许能对房地产行业紧张的资金流起到缓解作用。

　　信贷何时松绑

　　除上述融资方式外，从紧货币的松动，为房企争取银行贷款带来转机。

　　房地产市场稳定与否关乎金融安全，目前，房地产业调整对银行贷款质量的影响，主要不是“断供”和开发商资金链的断裂，而是银行贷款抵押物的贬值，以及抵押物处置的困难。上市银行的中期报告显示，他们严格限制中小房地产开发商及外商投资房地产开发企业贷款，限制投资性住房抵押贷款，严格执行监管机构关于二套房的政策规定，集中上收房地产开发贷款审批权限，强化个人住房按揭贷款贷前调查。

　　不过近来房企贷款已经开始出现转机。不久前银监会主席刘明康在银监会召开的年中工作会议上表示，将支持房地产企业，满足正常的信贷需求。该言论被认为有望缓解房地产企业资金链紧张的现象。最近央行下调贷款基准利率和存款准备金率，给了房地产行业喘息的机会。人民银行决定从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。

　　此外，央行同时下调整了住房公积金贷款利率，五年以下（含）及五年以上分别下调了0.18和0.09个百分点，通过住房公积金购房者得到的实惠更多。目前中国经济全球经济都不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激经济，其中，房地产作为国内重要的经济支柱，也在受益之列。另外，存款准备金率每下调0.5个百分点，将释放出2000多亿资金。这对房企融资来说，应该是一个积极的信号。退一步讲，如果当前的房地产业形势继续恶化下去，那么不排除出台更多的松绑政策的可能性。