中国房价大幅调整可能性很小

　　在房地产市场发展过程中，泡沫似乎不可避免。自上世纪70年代至今，美国的楼市已经历了三次泡沫。最近，英国《经济学人》杂志预测，印度的房价将面临30%-35%的调整。

　　从政府政策的角度来看，重要的不是维持目前的价格水平，即“救市”，而是防止恐慌性下跌引起的超调。恐慌性下跌不但会导致房地产市场的大幅波动，也会拉动损害经济的基本面。这主要可能表现在以下几个方面：

　　第一，银行不良贷款有可能蹿升。目前，商业银行的个人房地产贷款和开发商贷款大约在20%左右，其中中行和建行分别为27.7%和25.5%。在工行、建行、中行和交行四家上市的国有银行中，26.5%的个人住房贷款和20.8%的开发商贷款发生在2007年以后。如果房价下跌超过30%，2007年以后发放的贷款出现不良的概率将会大幅上升。

　　第二，地方政府来自土地的收入将会大幅度下降。现有资料表明，2007年全国土地出让收入在1万亿元左右，相当于地方财政收入的25%，有些沿海城市高达40%。土地收入的减少无疑会影响地方政府的投资，或者地方政府挤占银行贷款的可能性增加。

　　第三，与房地产相关行业的投资将会严重萎缩，不利于刺激内需。目前，房地产行业的投资约占城镇固定资产投资的四分之一，考虑到房地产行业的链条较长，实际影响的投资规模会更大，投资的下滑将直接影响经济的稳定增长。

　　不过，中国房价大幅超调的可能性比较小。
首先，与股票等纯粹的投资品不同，对大多数购房者而言，住房的消费属性多于投资属性。中国的经济发展水平还比较低，住房的消费需求还没有完全释放出来，特别是房价的过快上涨有效地打压了这样的需求，房价下跌会激活一部分的消费需求。

　　其次，目前中国投资渠道有限，住房作为一个相对保值的投资品，在通胀的环境下，对一部分投资者仍然会有吸引力。

　　第三，同样重要的是，中国目前住房投资的杠杆率还很低，目前房价可能存在着泡沫，这样的泡沫规模不会很大，楼市调整是去泡沫化的过程，除非有不可预见的因素放大楼市调整幅度，否则，调整将是一个回归基本面的过程。

　　第四，中国经济不至于大幅滑坡，为楼市提供必要的支撑。换言之，除非经济基本面出现意料之外的恶化，否则房价不至于跌破刚性需求支撑的底部。

　　房地产泡沫破灭的标志有两个：一个是价格大幅下跌，另外一个是房地产企业破产。从这个角度看，如果房地产市场会调整的话，现在只是刚刚开始。如果是快调，今年剩下的时间到明年上半年是关键；如果慢调，房价高位波动会持续几年。

　　(作者系著名经济学家)