租赁旺季 小心包租

    3季度二手房买卖趋淡之时却正逢租赁市场进入旺季，不少面临销售难的业主将房屋转为租赁。而就在这一拨租赁旺季中，一些中介公司的“包租”业务、“房屋银行”暴露出其操作中存在的问题。

得不偿失的“包租”

　　7月是租赁市场传统旺季，学生租房大潮使得一批面积不大、带简单设施的物业格外好租。而原本应该忙于出租房子的张女士却显得颇为沮丧。

　　原来她在去年与某中介公司签订为期一年的“包租协议”，协议明确：一年之内，她这套翠苑的物业扣除每年一个月的招租期外，将以月租金800元的价格“包”给这家中介公司。中介公司表明：房屋的租后管理工作全部由他们负责。当时张女士想虽然租金收益少了，但起码免除了租房期间的杂务和纠纷，因此欣然签约。

　　待到今年3月合同期满，张女士收回房屋的时候却出现了她没想到的问题。原来中介公司找的租客早在半年前就把她的房子又转租给了别人，重要的是合同租期竟然签到了今年9月。而包租期外的半年租金也早被原租客收入囊中，张女士的直接损失近5000元。张女士认为这问题归咎于“包租”，“租客将房屋转租都不知道还谈什么租后服务”张女士忿忿地表示。可中介公司表示：原租客一次性收取了转租半年的租金后就不知去向，他们除了赔偿其当初缴纳的押金外也别无他法。张女士算了一下，她白租给人家半年不说，还将错过今年最好的租赁时机。

市场缺口支撑“包租”

　　包租业务就是房屋所有者将房屋使用权排他性授予中介公司代为处置，并从中介公司获得约定的收益，此后该房屋的出租、租后服务、租金收取全部由中介公司负责。而中介公司收取转租收益。

　　据记者调查，目前杭州二手房市场上用于包租的房源多为月租金在1500元以下的中低价位房源，这类中低价租金房源大约占了包租房源的七八成。正因为1500元以下的中低价房源极度紧缺特别好租，中介公司才倾向于收取这样的房源，而一些房屋所有者为图省力也愿意将这类房源用于“包租”。租赁供应市场的缺口使这类包租业务的存在有了合理性。

　　相关调研数据显示，进入7月以来，1500元以下出租房源新增挂牌比重仅为1/4，这部分求租者则占总需求量的六七成，中低价房源缺口达到供应量的一倍左右。

　　目前低价位房源主要分布在拱北区块、三墩区块、东新区块等以及市区内零散分布的一批楼龄超过15年的老房子，如望江门一带、翠苑一带等，还有就是农居点改造后的城中村，如城西的益乐新村、骆家庄。6月以来，在毕业生租赁高峰的推动下，市区内低价房源几乎消耗殆尽。而在新政的影响下，有相当部分房东将出售房源转战出租市场，但是此类房源多为大面积物业，月租金也几乎都在2000元以上，并不能满足低端客户的需求，即便是合租，大部分毕业生还是将价格锁定在2000元以内。而此阶段的租客对于快速租房的要求又很高，使得“包租”业务有了稳定的客户群。