加息时代你可以这样买房

　　经历了139天的短暂加息之后，第二次针对个人住房贷款利率上调又悄然而至。

　　再次加息的预期终于在房地产市场率先得到了验证，由此也给房地产市场传达了一个明确的信号，即房贷利率可能会进一步调高，以此来抑制过热的房产投资行为。作为正常的房产投资者或是置业者完全可以通过自身资源的调整，仍然能够顺利地进行投资与置业。

　　原则一：需进行投资成本的全面估算

　　从购房成本来看，一方面除了需要考虑眼前既定的收入成本之外，还需要有一个更长远的收入成本预算。我们来看一下再次调高个人住房贷款利率与去年加息前产生的房产投资成本变动。若一个人购房的总房款为50万元，首付比例为30%，贷款本金为35万，采用等额本息还款的方式进行偿还，则其不同贷款年限的成本变动如下表：(单位：元/月)

　　贷款年限2004年10月29日前(年利率5.04%)2005年3月17日后(年利率5.51%两者差额利率每上调0.2%，成本增加额

　　10年3719.143800.22

　　81.08

　　34.65

　　15年

　　2775.082861.7286.6437.15

　　20年2317.592409.66

　　92.07 39.57

　　根据上表，我们可以发现，贷款年限越长，利率变动造成成本的增加值越大。也就是说假设利率上调一个百分点，贷款35万，10年期，则每月最低的成本增加为173.25元；如果是20年期，则每月成本增加为197.85元。

　　原则二：还款方式的最优选择

　　在目前的个人房贷还款过程中，绝大多数的人都是采用等额本息的还款方式，一方面是由于自我国住房贷款推出以来，还没有经历过利率的调整，因此，人们对于利率的变动风险意识并不强；另一方面就是从银行的操作方式来看，等额本息还款操作更加简便。但是，随着利率市场化的推进，等额本息还款方式在利率持续上调的前提下，其还款压力是越来越大的；而等额本金还款方式不同，其受利率的影响比较小，即使利率平稳上调，但是每月的还款额还是逐渐减少的。因此，在利率不稳定的前提下，购房者应该选择等额本金的还款方式。

　　原则三：房龄必须考虑

　　自从去年以来，银行已经对房屋的房龄作为其限贷的条件，此次再次上调利率，银行更是要提高房贷的门槛，如果说房龄过老的房子必然不能得到银行的支持。为此，购房者在进行二手房的选择中，如果希望得到银行贷款，就更加要关注房龄。而从房屋自身的升值空间来看，房龄较新的二手商品房存在的折旧风险就相对较小，使得再次进行转售的时候能够比较容易出售，同时同一地段升值给房屋带来的附加值也能够更高。